บทวิเคราะห์ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: สัญญาณชะลอตัวกับการปรับตัวของผู้เล่นหลัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวของตลาดมาโดยตลอด ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นช่วงเวลาที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีปัจจัยบวกจากโมเมนตัมที่ต่อเนื่องมาจากปี 2565 ซึ่งเป็นช่วงที่ตลาดเริ่มส่งสัญญาณการฟื้นตัว แต่ทว่า ภาพรวมตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งอย่างเห็นได้ชัด ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อภาพนี้คือความไม่แน่นอนทางการเมืองก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลกระทบต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์ที่เกิดขึ้นนี้ได้นำพาเราเข้าสู่ปี 2567 ด้วยบรรยากาศที่ไม่สดใสนักเช่นเดียวกัน
เพื่อประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ และค้นหาว่าใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลประกอบการในปี 2566
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยที่ต้องจับตา
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในจำนวน 41 บริษัทนี้ มีถึง 25 บริษัทที่ประสบกับภาวะรายได้รวมลดลง แสดงให้เห็นถึงผลกระทบที่กระจายวงกว้างในอุตสาหกรรม
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูง หลายแห่งได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป โดยเฉพาะ LPN ที่ติดลบถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งถือเป็นผู้เล่นหลักในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าเป็นห่วงคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
บทบาทของรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
เมื่อพิจารณาถึงผลประกอบการที่แท้จริง การวิเคราะห์รายได้จากการขายเป็นเกณฑ์สำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม เพราะบริษัทบางแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ทำให้ตัวเลขรายได้รวมดูสูงกว่าความเป็นจริง ในการวัดประสิทธิภาพของธุรกิจหลักอย่างการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณารายได้จากการขายจึงมีความสำคัญอย่างยิ่ง
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 บริษัทจาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง -78%, LPN Development ที่ลดลงเกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ในฐานะผู้นำตลาดก็ยังคงเห็นรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ได้จำกัดอยู่เพียงบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง
AP (Thailand) นำทัพด้วยรายได้จากการขายที่แข็งแกร่ง
เมื่อพิจารณาถึงรายได้จากการขายเป็นหลัก AP (Thailand) (AP) สามารถกลับมาครองอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท เอาชนะ Sansiri (SIRI) ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถสร้างการเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท เป็นอันดับ 3 ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตได้ดีถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลง โดยมีรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท เป็นอันดับ 6 Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จากการขายจะลดลงถึง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท เป็นอันดับ 8 Quality House (QH) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่โดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งกำลังเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพของบริษัทในการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
กำไรสุทธิ: บทสรุปของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่ายอดขายจะเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว กำไรสุทธิคือสิ่งที่บ่งบอกถึงความสามารถในการทำกำไรและสร้างมูลค่าให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท และมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีนับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านกำไรสุทธิ
Land and Houses (LH) กลับมาผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิ ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ LH มีกำไรสูงคือการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรให้บริษัทถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) คงจะขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: การปรับตัวและการคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ข้อมูลที่รวบรวมมานี้สะท้อนภาพรวมการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย 41 แห่งในปี 2566 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่เพิ่มขึ้นจากปัจจัยภายนอกและสภาวะตลาดที่ชะลอตัว แนวโน้มในปี 2567 คาดว่ายังคงเป็นปีที่ต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสสำหรับผู้ที่เตรียมพร้อมและสามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว การวิเคราะห์ผลประกอบการเหล่านี้ไม่ได้มีวัตถุประสงค์เพียงเพื่อชี้วัดผู้ชนะและผู้แพ้ แต่เพื่อทำความเข้าใจกลยุทธ์ที่ประสบความสำเร็จและแนวโน้มที่จะเกิดขึ้นต่อไปในอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ และตลาดโดยรวม
สำหรับนักลงทุน ผู้บริโภค และผู้ประกอบการในแวดวง ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และภูมิภาคต่างๆ การทำความเข้าใจภาพรวมนี้จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการตัดสินใจ และวางแผนสำหรับก้าวต่อไปในอนาคตอันใกล้นี้ หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการที่ปรึกษาที่เชี่ยวชาญในตลาด อสังหาริมทรัพย์มือสอง หรือ โครงการบ้านจัดสรรใหม่ พร้อมรับคำแนะนำเชิงลึกเพื่อการลงทุนที่ประสบความสำเร็จ อย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาเฉพาะบุคคลและค้นหาทางเลือกที่ดีที่สุดสำหรับคุณ
