ฟื้นชีพตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: กลยุทธ์พิชิตความท้าทายปี 2567
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางความคาดหวังที่ตั้งไว้สูงจากแรงส่งของปี 2565 ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง สถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ทำให้เกิดคำถามสำคัญว่า ท่ามกลางภูมิทัศน์ที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอนนี้ บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใดจะสามารถยืนหยัดและก้าวข้ามผ่านความท้าทายไปได้
Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง ตลอดปี 2566 เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวน และค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวแต่ยังคงแข็งแกร่งบางส่วน
ในภาพรวม บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ตัวเลขรวมนี้อาจบดบังภาพที่แท้จริงของการดำเนินงาน เมื่อพิจารณาเป็นรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันในตลาดที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้อย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่เผชิญกับการหดตัวใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ผู้นำตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็มีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ใน 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุด มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในตลาดหลักทรัพย์: รายได้รวมปี 2566 (ประมาณการ)
| อันดับ | ชื่อบริษัท | รายได้รวม (ล้านบาท) | การเปลี่ยนแปลงจากปีก่อน (%) |
| :—– | :————————— | :—————— | :————————— |
| 1 | แสนสิริ (SIRI) | 39,082 | +12% |
| 2 | เอพี (ไทยแลนด์) (AP) | 38,399 | -0.7% |
| 3 | ศุภาลัย (SPALI) | 31,818 | -10% |
| 4 | แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) | 30,170 | -18% |
| 5 | พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) | 26,132 | -9% |
| 6 | เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) | 24,487 | (ข้อมูลไม่ระบุ) |
| 7 | ยูนิเวนเจอร์ (UV) | 17,672 | (ข้อมูลไม่ระบุ) |
| 8 | เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (FPT) | 16,169 | (ข้อมูลไม่ระบุ) |
| 9 | ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) | 15,157 | -4% |
| 10 | สิงห์ เอสเตท (S) | 15,066 | (ข้อมูลไม่ระบุ) |
หมายเหตุ: การเปลี่ยนแปลงจากปีก่อนสำหรับอันดับ 6-10 ไม่ได้ระบุไว้ในข้อมูลต้นฉบับ
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดประสิทธิภาพที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้รวมจะเป็นตัวบ่งชี้ภาพรวมของธุรกิจ แต่การประเมินประสิทธิภาพที่แม่นยำยิ่งขึ้น จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจแกนหลัก
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้ยิ่งสะท้อนความท้าทายที่ชัดเจนขึ้น โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงอย่างรุนแรง ได้แก่ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ที่เป็นอันดับ 1 ในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งชี้ให้เห็นว่า แม้บริษัทใหญ่จะยังคงมีส่วนแบ่งการตลาด แต่การเติบโตกลับเป็นเรื่องที่ท้าทายอย่างยิ่ง
สุดยอดบริษัทอสังหาริมทรัพย์: รายได้จากการขายปี 2566 (ประมาณการ)
| อันดับ | ชื่อบริษัท | รายได้จากการขาย (ล้านบาท) | การเปลี่ยนแปลงจากปีก่อน (%) |
| :—– | :————————— | :———————– | :————————— |
| 1 | เอพี (ไทยแลนด์) (AP) | 36,927 | -2% |
| 2 | แสนสิริ (SIRI) | 32,829 | +7% |
| 3 | ศุภาลัย (SPALI) | 30,836 | (ข้อมูลไม่ระบุ) |
| 4 | เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) | 23,370 | +13% |
| 5 | พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) | 22,357 | (ข้อมูลไม่ระบุ) |
| 6 | แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) | 18,966 | -38% |
| 7 | เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (FPT) | 10,019 | (ข้อมูลไม่ระบุ) |
| 8 | ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) | 8,840 | -24% |
| 9 | ควอลิตี้ เฮ้าส์ (Q.House) | 7,619 | (ข้อมูลไม่ระบุ) |
| 10 | พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF) | 7,171 | (ข้อมูลไม่ระบุ) |
หมายเหตุ: การเปลี่ยนแปลงจากปีก่อนสำหรับอันดับ 3, 5, 7, 9-10 ไม่ได้ระบุไว้ในข้อมูลต้นฉบับ
นอกจากนี้ Central Pattana (CPN) ยังเป็นอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามอง ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาทในปี 2566 เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายหลังจากได้วางรากฐานและพัฒนาโครงการมาอย่างต่อเนื่อง
พิจารณาที่กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ในท้ายที่สุด ความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้วัดกันที่ยอดขายเพียงอย่างเดียว แต่ต้องพิจารณาถึง “กำไรสุทธิ” ซึ่งสะท้อนถึงความสามารถในการบริหารต้นทุนและสร้างผลตอบแทนได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และอีกกว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ที่ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง แต่นับเป็นข่าวดีที่ LH สามารถสร้างผลกำไรได้อย่างโดดเด่น โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากการรับรู้กำไรกว่า 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ที่มีกำไร 6,083 ล้านบาท และ AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ก็มีโอกาสขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่ง
Sansiri (SIRI) แสดงให้เห็นถึงการฟื้นตัวที่แข็งแกร่ง ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ในขณะที่ Origin Property (ORI) มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อน แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่มบริษัทที่มีกำไรสูง
SC Asset (SC) ทำกำไรได้ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House (Q.House) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาทไปอย่างเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) ทำกำไร 2,339 ล้านบาท และ Frasers Property (FPT) มีกำไร 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN) ยังคงแสดงศักยภาพอย่างต่อเนื่อง โดยมีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท) สะท้อนถึงการเติบโตที่น่าประทับใจในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ: กำไรสุทธิปี 2566 (ประมาณการ)
| อันดับ | ชื่อบริษัท | กำไรสุทธิ (ล้านบาท) | การเปลี่ยนแปลงจากปีก่อน (%) |
| :—– | :————————— | :—————— | :————————— |
| 1 | แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) | 7,495 | (ข้อมูลไม่ระบุ) |
| 2 | ศุภาลัย (SPALI) | 6,083 | (ข้อมูลไม่ระบุ) |
| 3 | เอพี (ไทยแลนด์) (AP) | 6,054 | (ข้อมูลไม่ระบุ) |
| 4 | แสนสิริ (SIRI) | 5,846 | +42% |
| 5 | ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) | 3,160 | -25% |
| 6 | เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) | 2,525 | (ข้อมูลไม่ระบุ) |
| 7 | ควอลิตี้ เฮ้าส์ (Q.House) | 2,503 | (ข้อมูลไม่ระบุ) |
| 8 | พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) | 2,339 | (ข้อมูลไม่ระบุ) |
| 9 | เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (FPT) | 1,865 | (ข้อมูลไม่ระบุ) |
| 10 | เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) | 1,610 | (ข้อมูลไม่ระบุ) |
หมายเหตุ: ตัวเลขกำไรสุทธิของ CPN เป็นการประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ การเปลี่ยนแปลงจากปีก่อนสำหรับอันดับ 1-3, 5-10 ไม่ได้ระบุไว้ในข้อมูลต้นฉบับ
บทสรุปและทิศทางอนาคต: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
จากข้อมูลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ สะท้อนให้เห็นว่า ปี 2566 เป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเรื่องของยอดขายและการทำกำไร แม้ภาพรวมจะดูชะลอตัว แต่ก็ยังมีผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวและสร้างผลประกอบการที่น่าประทับใจได้
ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ในขณะเดียวกันก็เป็นโอกาสสำคัญสำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่พร้อมจะปรับกลยุทธ์ เน้นนวัตกรรม และเข้าใจความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคยุคใหม่ และการใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการดำเนินงาน จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามผ่านอุปสรรค และสร้างความแข็งแกร่งให้กับธุรกิจในระยะยาว
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่อยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน การทำความเข้าใจแนวโน้มเหล่านี้ และการเลือกพันธมิตรทางธุรกิจที่แข็งแกร่ง จะเป็นก้าวแรกที่สำคัญสู่อนาคตที่สดใสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
