ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกถึงผลประกอบการของบริษัทมหาชน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ การมองย้อนกลับไปยังปี 2566 คือการประเมินความสามารถในการปรับตัวและการดำเนินงานภายใต้สภาวะตลาดที่ท้าทายอย่างแท้จริง แม้ว่าความคาดหวังในช่วงต้นปีจะเต็มไปด้วยความหวัง หลังจากการฟื้นตัวอันแข็งแกร่งในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเริ่มก่อนการเลือกตั้งใหญ่และยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ก็ไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดกลับมาคึกคักได้ ส่งผลให้บรรยากาศยังคงอึมครึมเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อให้เห็นภาพรวมว่าแต่ละองค์กรสามารถรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างไร และใครคือผู้ที่โดดเด่นเหนือคู่แข่งอย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับตัวลดลงแต่ยังคงทรงตัว
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนักเมื่อมองจากภาพรวม แต่การเจาะลึกรายบริษัทเผยให้เห็นว่า มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปในวงกว้าง
บางบริษัทเผชิญกับการลดลงของรายได้รวมในอัตราที่น่ากังวล โดยเฉพาะ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป โดยเฉพาะ L.P.N. Development ที่ติดลบสูงถึงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ -26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังประสบปัญหา โดยมีรายได้รวมติดลบถึง -18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อน นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9% และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
ผู้นำรายได้รวม: แสนสิริ ผงาด ขึ้นแท่นอันดับหนึ่ง
เมื่อพิจารณาถึงบริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุด Top 10 อันดับแรกในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (Siri): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
แสนสิริสามารถเฉือนเอาชนะ AP (Thailand) ไปอย่างฉิวเฉียด ขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งในแง่ของรายได้รวม ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความสามารถในการบริหารจัดการยอดขายและพอร์ตโครงการได้อย่างมีประสิทธิภาพ
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนการดำเนินงานจริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลประกอบการที่แท้จริงต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่น เช่น การขายสินทรัพย์ การให้เช่า หรือการบริหารโครงการ ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักโดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่า ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท ปรากฏการณ์นี้ยิ่งตอกย้ำถึงความท้าทายของตลาด โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักจากการลดลงของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่ติดลบถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ที่เคยเป็นผู้นำในปีก่อน ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง สะท้อนให้เห็นว่าแม้จะยังคงเป็นผู้นำ แต่ก็ต้องเผชิญกับแรงกดดันที่รุนแรง
ผู้นำรายได้จากการขาย: AP (Thailand) กลับคืนบัลลังก์
เมื่อพิจารณาถึงบริษัทที่สร้างรายได้จากการขายสูงสุด Top 10 อันดับแรกในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
AP (Thailand) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำในด้านรายได้จากการขายกลับคืนมาได้ โดยมีแสนสิริเป็นอันดับสองที่ยังคงโชว์ผลงานการเติบโตได้ดี นอกจากนี้ SC Asset ยังเป็นอีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายที่แข็งแกร่งถึง 13%
บริษัทที่น่าจับตาอีกแห่งคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเห็นผลจากการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างชัดเจน โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จากปีก่อน เป็นสัญญาณที่ดีของการขยายธุรกิจเข้าสู่ตลาดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
กำไรสุทธิ: ตัววัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ความสำเร็จที่แท้จริงไม่ได้วัดกันที่ยอดขายเพียงอย่างเดียว แต่คือความสามารถในการแปลงยอดขายให้เป็นกำไร การดำเนินงานที่แข็งแกร่งต้องมาพร้อมกับผลกำไรสุทธิที่ดี
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท สถานการณ์ยิ่งซับซ้อนขึ้นเมื่อมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงโควิดและยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
ผู้นำกำไรสุทธิ: Land and Houses ยืนหนึ่ง แม้รายได้ลดลง
เมื่อพิจารณาถึงบริษัทที่ทำกำไรสุทธิสูงสุด Top 10 อันดับแรกในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง สาเหตุหลักมาจากกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กองทุน ซึ่งหากไม่นับรายการพิเศษนี้ ศุภาลัยและ AP (Thailand) จะขยับขึ้นมาเป็นอันดับต้นๆ ได้อย่างแน่นอน
แสนสิริยังคงโชว์ผลงานการเติบโตของกำไรสุทธิอย่างน่าประทับใจถึง 42% ขณะที่ Origin Property แม้กำไรจะลดลง แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 5
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องจับตา
ภาพรวมผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงเป็นปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการ
ในปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะยังคงเผชิญกับปัจจัยกดดันหลายประการ ทั้งอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง, ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังมีความไม่แน่นอน, กำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจจะยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ และการแข่งขันที่รุนแรงขึ้นในทุกเซ็กเมนต์
ผู้ที่สามารถอยู่รอดและเติบโตได้ในสภาวะเช่นนี้ คือองค์กรที่มีความยืดหยุ่นสูง มีกลยุทธ์การดำเนินงานที่รัดกุม มีการบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และสามารถปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปได้อย่างรวดเร็ว การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มเป้าหมายอย่างแท้จริง, การสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง, และการรักษาความสัมพันธ์อันดีกับลูกค้า จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปให้ได้
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการเสริมความแข็งแกร่งให้กับธุรกิจ การศึกษาบทวิเคราะห์เชิงลึกนี้ คือก้าวแรกที่สำคัญในการทำความเข้าใจทิศทางตลาดปัจจุบัน และเตรียมพร้อมรับมือกับโอกาสและความท้าทายที่กำลังจะมาถึง โปรดติดตามการวิเคราะห์เชิงลึกเพิ่มเติมจาก Property Mentor เพื่อให้คุณไม่พลาดทุกความเคลื่อนไหวในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย
