ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้มีประสบการณ์ 10 ปี
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องจากโมเมนตัมอันดีของปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดได้ชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัดในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และสภาวะดังกล่าวได้ยืดเยื้อไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งความคึกคักอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดกลับมาเติบโตได้อย่างที่หวัง และทิศทางดูเหมือนจะยังคงดำเนินต่อไปในปี 2567
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และตลาดทุนมานานกว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าใครสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างไรบ้าง และใครคือผู้นำที่แท้จริงในสภาวะตลาดเช่นนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ต้องจับตา
จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ พบว่าในปี 2566 บริษัทเหล่านี้มีรายได้รวมกันทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในจำนวน 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่รายงานว่ารายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในตลาดอย่างกว้างขวาง บริษัทบางแห่งเผชิญกับการถดถอยทางรายได้ที่รุนแรง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ติดลบถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหาเช่นกัน โดยรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18%
ยิ่งไปกว่านั้น เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่ามีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) มีรายได้ลดลงเล็กน้อยกว่า -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
การพิจารณาเพียงรายได้รวมอาจยังไม่เพียงพอที่จะประเมินศักยภาพที่แท้จริงของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อบางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การพิจารณา “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) จะเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงกำลังซื้อและความต้องการในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้แม่นยำกว่า
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้จากการขายรวมกันทั้งสิ้นประมาณ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงถึงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และในจำนวนนี้ มีถึง 30 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบที่ชัดเจนปรากฏในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ข้อมูลนี้ยิ่งตอกย้ำว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลง สะท้อนถึงสภาวะตลาดที่ท้าทายอย่างแท้จริง
King of Sales: AP (Thailand) ทวงบัลลังก์ผู้นำด้วยรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย AP (Thailand) (AP) กลับขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ซึ่งเข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท Sansiri ยังคงเป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จเป็นอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ดาวรุ่งพุ่งแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่กำลังเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพในการสร้างรายได้ของบริษัทในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายได้อย่างน่าประทับใจ
กำไรสุทธิ: ตัวตัดสินชัยชนะที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะมีความสำคัญ แต่ผลกำไรสุทธิ คือตัวชี้วัดสุดท้ายที่บ่งบอกถึงความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจ ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน โดยบางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses: แชมป์กำไรสูงสุดด้วยกลยุทธ์ที่เหนือชั้น
Land and Houses (LH) สามารถยืนหยัดเป็นอันดับ 1 ในด้านกำไรสุทธิ แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง แต่บริษัทสามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาทในปี 2566 ปัจจัยสำคัญที่ผลักดันผลประกอบการนี้คือ การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรประมาณ 2,500 ล้านบาท หากปราศจากการสนับสนุนจากรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งเป็นอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท จะสามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
AP (Thailand) (AP) ติดมาเป็นอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท โดยมี Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) มาในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง -25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ซึ่งมีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลที่นำเสนอข้างต้น เป็นภาพสะท้อนผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอุตสาหกรรมยังคงเผชิญอยู่ แนวโน้มในปี 2567 ยังคงคาดการณ์ได้ว่าเป็นอีกปีที่ยากลำบาก และผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัว วางกลยุทธ์ได้อย่างชาญฉลาด และบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นผู้ที่สามารถฝ่าฟันอุปสรรคและสร้างการเติบโตได้อย่างยั่งยืน
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ประกอบการที่ต้องการยกระดับธุรกิจของท่านให้แข็งแกร่งยิ่งขึ้นในสภาวะตลาดที่ผันผวนเช่นนี้ การทำความเข้าใจถึงปัจจัยขับเคลื่อนตลาด การวิเคราะห์ผลประกอบการของคู่แข่ง และการวางแผนกลยุทธ์ที่สอดคล้องกับแนวโน้มเศรษฐกิจ ถือเป็นกุญแจสำคัญ
หากท่านต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์, กลยุทธ์การลงทุน, หรือคำปรึกษาด้านการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถนำไปปฏิบัติได้จริง โปรดติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 และปีต่อๆ ไป.
