ฉากทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงานและความท้าทายสู่ปี 2567
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางความคาดหวังที่จะต่อยอดโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 ที่ธุรกิจเริ่มมีสัญญาณการฟื้นตัว แต่ภาพรวมกลับตาลปัตรอย่างสิ้นเชิง ตลาดเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ยืดเยื้อต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ไตรมาส 4 ซึ่งเป็นช่วงไฮซีซั่นของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดการณ์ ส่งผลให้บรรยากาศการลงทุนและภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ยังคงเผชิญกับความท้าทายที่ไม่ต่างจากปีก่อนหน้า
Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินขีดความสามารถในการบริหารจัดการท่ามกลางสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่ผันผวน พร้อมทั้งชี้ชัดถึง “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปีแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่กระจายตัวอย่างมีนัยสำคัญ
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขรวมนี้อาจดูไม่น่ากังวลนัก แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมปรับตัวลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้างต่อผู้ประกอบการในตลาด
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก พบว่ามีรายได้รวมติดลบในอัตราที่น่าเป็นห่วง อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LL) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีสภาวะดังกล่าว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% นอกจากนี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยกว่า 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10% และ Pruksa Holding (PPH) ที่ 9% รวมถึง Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การจัดอันดับรายได้รวม Top 10: แสนสิริครองแชมป์ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
เมื่อพิจารณาการจัดอันดับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถครองอันดับ 1 ไปได้อย่างน่าประทับใจ ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท แซงหน้า AP (Thailand) (AP) ที่ตามมาติดๆ ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท Supalai (SPALI) รักษาสถานะในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 มีรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) มาในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย Univentures (UV) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 8 ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และปิดท้ายในอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: มาตรวัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงศักยภาพการขายที่แท้จริง การพิจารณา “รายได้จากการขาย” จะมีความสำคัญมากกว่า เนื่องจากรายได้รวมอาจมาจากแหล่งอื่นที่มิใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 อาจมีการเปลี่ยนแปลงไป
ในภาพรวมของทั้ง 41 บริษัท บริษัทอสังหาริมทรัพย์สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กรณีที่น่าจับตาคือ Raimon Land (RML) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นผู้นำในตลาด ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) ผงาดนำตลาดด้านรายได้จากการขาย
สำหรับการจัดอันดับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแชมป์เก่า SIRI ที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท ซึ่ง SIRI เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งในอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่รายงานการเติบโตเชิงบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) มาในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก ก็ยังคงประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ที่อันดับ 8 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก ในปี 2566 CPN รายงานรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของประสิทธิภาพการดำเนินงาน
หัวใจสำคัญของการทำธุรกิจที่แท้จริง คือ “กำไรสุทธิ” แม้จะมียอดขายสูงเพียงใด หากบริหารจัดการต้นทุนและค่าใช้จ่ายได้ไม่ดีพอ ก็ไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิ ท่ามกลางการบริหารจัดการต้นทุนที่แข็งแกร่ง
สำหรับการจัดอันดับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ โดยมีกำไรสุทธิสูงถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่ความสำเร็จนี้ส่วนหนึ่งมาจากกำไรพิเศษจำนวน 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่รวมรายการนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ก็อาจจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน AP (Thailand) (AP) ในอันดับ 3 ทำกำไรได้ 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปอย่างหวุดหวิด
SIRI ในอันดับ 4 สร้างผลงานได้อย่างน่าประทับใจ ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตถึง 42% Origin Property (ORI) มาในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มที่คาดว่าจะต่อเนื่องไปในปี 2567 ซึ่งน่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบาก อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ ยังคงมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง มีการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และสามารถปรับตัวเข้ากับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปได้
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นเพื่อการอยู่อาศัย หรือการลงทุนระยะยาว การทำความเข้าใจในสภาวะตลาดปัจจุบัน การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และการเลือกโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการและศักยภาพของตลาด คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากท่านกำลังมองหาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ การประเมินมูลค่าโครงการ หรือต้องการคำปรึกษาเฉพาะด้านเพื่อการตัดสินใจลงทุนอย่างชาญฉลาด อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เราพร้อมที่จะนำเสนอข้อมูลและการวิเคราะห์ที่ครอบคลุม เพื่อช่วยให้ท่านคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้ได้อย่างมั่นใจ
