เจาะลึกภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ยักษ์ใหญ่เผชิญแรงกดดัน ใครคือผู้คว้าชัยท่ามกลางความท้าทาย?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ปี 2566 คือบทพิสูจน์อันแสนท้าทายสำหรับทุกบริษัทที่ดำเนินธุรกิจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังอันสูงลิ่วที่ส่งต่อโมเมนตัมมาจากปี 2565 ซึ่งเป็นปีแห่งการเริ่มต้นที่สดใส ตลาดกลับมาพบกับภาวะชะลอตัวอีกครั้ง ก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และสถานการณ์นี้ก็ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 สะท้อนถึงความยากลำบากในการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา และวิเคราะห์ว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างไร รวมถึงการค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสภาวะตลาดเช่นนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขที่น่ากังวลกับ 25 บริษัทที่เผชิญรายได้ลดลง
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณที่น่าเป็นห่วงอย่างยิ่ง
ในบรรดาบริษัทที่รายได้รวมติดลบในระดับที่น่าตกใจ หลายแห่งมีตัวเลขการลดลงมากกว่า 20% อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้กระทั่งบริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ครองแชมป์รายได้รวม: การแข่งขันอันดุเดือดใน Top 10
แม้จะเผชิญความท้าทาย แต่แสนสิริ (SIRI) ก็ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านรายได้รวมไว้ได้ โดยทำรายได้รวมทั้งสิ้น 39,082 ล้านบาท และมีอัตราการเติบโต 12% ในปี 2566
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท (เฉือนกันอย่างสูสี)
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S) : 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญกับการปรับอันดับใน Top 10
หากจะวัดผลการดำเนินงานอย่างแท้จริง การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นปัจจัยหลักมีความสำคัญ เนื่องจากบริษัทบางแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 กลับมีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท จะอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้รวม ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้น บริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย: แสนสิริ แข่งแกร่งต่อเนื่อง
AP (Thailand) (AP) กลับมาผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขายในปี 2566 ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่างแสนสิริ (SIRI) ที่ทำรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง 24% ก็ยังคงอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก โดยในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้จะสามารถสร้างรายได้จากการขายได้อย่างต่อเนื่อง แต่หากกำไรสุทธิ (Net Profit) มีน้อย ก็ย่อมถือว่ายังไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดแชมป์กำไรสุทธิ: ศุภาลัย และ AP (Thailand) ไล่จี้ติด
Land and Houses (LH) ยังคงครองอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิในปี 2566 แม้รายได้รวมจะลดลง แต่บริษัทสามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH มีกำไรสูงคือ การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท ซึ่งหากไม่นับรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) ที่มีกำไร 6,083 ล้านบาท และ AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และการปรับตัวสู่การเติบโตอย่างยั่งยืน
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญในปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบาก แต่ก็เป็นโอกาสในการพิสูจน์ความแข็งแกร่งและการปรับตัวของแต่ละองค์กร
ในยุคที่ผู้บริโภคมีความคาดหวังสูงและตลาดมีการแข่งขันที่รุนแรง บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถนำเสนอผลิตภัณฑ์และบริการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ และสร้างสรรค์นวัตกรรมใหม่ๆ ที่จะสร้างความแตกต่าง จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากคุณเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจถึงปัจจัยขับเคลื่อนและแนวโน้มของอุตสาหกรรมเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้ท่านสามารถวางแผนกลยุทธ์เพื่อการลงทุนและการดำเนินธุรกิจได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด
หากคุณกำลังมองหาแนวทางการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ใช่ หรือต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญในการบริหารจัดการโครงการอสังหาริมทรัพย์ในภาวะตลาดที่ท้าทายเช่นนี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมหารือและวางแผนอนาคตที่มั่นคงไปพร้อมกัน
