ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: บทวิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการและทิศทางสู่วิกฤตการเงิน
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความยืดหยุ่นของอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างแท้จริง สวนทางกับความคาดหวังที่ตั้งไว้เมื่อช่วงต้นปี จากโมเมนตัมที่สดใสต่อเนื่องมาจากปี 2565 การกลับสู่ภาวะชะลอตัวที่เกิดขึ้นก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยังคงยืดเยื้อไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยอันคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่อาจจุดประกายการฟื้นตัวที่ชัดเจน สัญญาณเหล่านี้ยังคงส่งต่อมายังปี 2567 ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ผู้ประกอบการในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และหัวเมืองใหญ่ต้องเผชิญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมได้สังเกตการณ์การเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และจากการวิเคราะห์ข้อมูลล่าสุดของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง โดย Property Mentor ชี้ให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นว่า ในปี 2566 นี้ มีเพียงไม่กี่รายเท่านั้นที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง ท่ามกลางกระแสการชะลอตัวที่ถาโถม
ภาพรวมรายได้: การหดตัวที่ต้องจับตา
ข้อมูลการดำเนินงานของ 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ พบว่า ภาพรวมรายได้จากการขายรวมกันอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้ไป 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่น่ากังวลนัก แต่การเจาะลึกรายบริษัทเผยให้เห็นถึงความเปราะบางที่ซ่อนอยู่ นั่นคือ 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ตัวเลขที่น่าเป็นห่วงอย่างยิ่งคือ บริษัทที่รายได้ติดลบในระดับ 20% หรือสูงกว่านั้น ซึ่งรวมถึง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ถึงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถรอดพ้นจากกระแสลบ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง -18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่แม้จะลดลงไม่มากนักเพียง -1% แต่ก็สะท้อนถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้น ขณะที่ Supalai (SPALI) ลดลง -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม, AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณาตามรายได้รวม 10 อันดับแรก บริษัทที่ทำผลงานได้โดดเด่นที่สุดคือ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด ตามมาด้วย Supalai ที่ 31,818 ล้านบาท, Land and Houses ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ที่ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City Public Company Limited (U) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate Public Company Limited (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การวัดผลงานที่แท้จริงของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และ โครงการอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงประสิทธิภาพการขายจริงของธุรกิจหลัก การวิเคราะห์นี้จะช่วยให้เห็นภาพการแข่งขันที่เข้มข้นขึ้นในตลาด ที่อยู่อาศัย
รายได้จากการขาย: การปรับฐานครั้งใหญ่
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่น่าตกใจปรากฏในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40%, และ Land and Houses (LH) ที่น่าประหลาดใจว่ารายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้กระทั่ง AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในหลายด้าน ก็ยังพบว่ารายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งสะท้อนถึงภาพรวมตลาดที่กำลังเผชิญแรงกดดันอย่างหนัก
AP (Thailand) (AP) ยังคงรักษาความเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขายไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงครองอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตอย่างแข็งแกร่งถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ที่อันดับ 6 ด้วยยอดขาย 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) มาเป็นอันดับ 7 ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จะลดลง -24% แต่ก็ยังอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้าย Top 10 ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
ที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มแสดงผลงานที่โดดเด่น หลังจากการลงทุนพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์ครบวงจร ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จากปีก่อนหน้าที่ 2,870 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงความสำเร็จในการเปลี่ยนการลงทุนให้เป็นรายได้ที่จับต้องได้
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสำคัญของความยั่งยืน
แม้รายได้จากการขายจะเป็นปัจจัยสำคัญ แต่ปัจจัยชี้ขาดที่แท้จริงคือ “กำไรสุทธิ” หรือความสามารถในการทำกำไร และเก็บเงินสดเข้ากระเป๋าได้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และอีกกว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses (LH) ยืนหนึ่งเรื่องกำไรสูงสุด, Supalai และ AP (Thailand) เบียดกันอย่างสูสี
Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสูงสุดในปี 2566 ด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนได้กำไรถึง 2,500 ล้านบาท ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยดันอันดับขึ้นมา หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งทำกำไร 6,083 ล้านบาท ก็มีโอกาสที่จะขึ้นเป็นอันดับ 1 อย่างแน่นอน Supalai เบียด AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด
AP (Thailand) (AP) อยู่ในอันดับ 3 ตามมาด้วยแสนสิริ (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25%
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่ทำได้ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: วิกฤตการเงินที่อาจซ้ำรอย
ข้อมูลการดำเนินงานของ 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ นี้ บ่งชี้ถึงสภาวะที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับปี 2567 ซึ่งคาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการ การชะลอตัวของตลาด, ต้นทุนการเงินที่สูงขึ้น, และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ ล้วนเป็นปัจจัยที่ต้องเฝ้าระวังอย่างใกล้ชิด
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย หรือ ขายบ้าน ในปีนี้ การศึกษาข้อมูลและวิเคราะห์แนวโน้มของบริษัทต่างๆ อย่างรอบคอบ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้อง
หากท่านเป็นนักลงทุนที่สนใจในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย หรือเป็นผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางการปรับตัวเพื่อรับมือกับความผันผวนนี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อเพื่อขอคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญของเรา เราพร้อมที่จะนำเสนอข้อมูลเชิงลึกและกลยุทธ์ที่เหมาะสมที่สุดสำหรับสถานการณ์ปัจจุบัน เพื่อช่วยให้ท่านสามารถนำพาธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ของท่านให้ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้อย่างมั่นคงและเติบโตอย่างยั่งยืน.
