สำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้คร่ำหวอดในวงการ
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ความคาดหวังจะพุ่งสูงตามแรงส่งจากปี 2565 แต่ทว่าตลาดกลับเผชิญกับสภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยาวนานมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งโอกาสอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง สถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 สะท้อนถึงความท้าทายที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างไร พร้อมค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิแห่งนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ภาพรวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สำรวจในปี 2566 สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมได้ 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การเจาะลึกรายบริษัทกลับเผยให้เห็นภาพที่น่ากังวลใจยิ่งขึ้น เมื่อพบว่ามากถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาหนักที่สุด คือกลุ่มที่มีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate, และ Country Group Development ที่ต่างมีรายได้ลดลงถึงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land ยังมีรายได้ติดลบถึง 26%, Lalin Property -23%, Major Development -22%, และ Siamese Asset -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสชะลอตัว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai มีรายได้ลดลง 10%, Pruksa Holding -9%, และ Origin Property มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
ในด้านรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกของปี 2566 ประกอบด้วย:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท
AP (Thailand): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
Land and Houses: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 24,487 ล้านบาท
Universal Utilities: 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 16,169 ล้านบาท
Origin Property: 15,157 ล้านบาท
Singha Estate: 15,066 ล้านบาท
การวิเคราะห์รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความสามารถในการสร้างรายได้จากการดำเนินธุรกิจหลักอย่างแท้จริง เราจำเป็นต้องพิจารณา “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทบางแห่งในกลุ่ม Top 10 อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ในขณะที่รายได้จากการขายคือหัวใจสำคัญของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับความท้าทายอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่มีรายได้ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้ลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ความน่ากังวลยิ่งปรากฏชัดเมื่อพิจารณาในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง สะท้อนให้เห็นว่าแม้จะยังคงครองส่วนแบ่งตลาดได้ แต่ก็ต้องใช้ความพยายามอย่างหนักในการรักษาระดับรายได้ท่ามกลางสภาวะตลาดที่ท้าทาย
AP (Thailand) ยืนหนึ่งผู้นำด้านรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7%)
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality House: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายอย่างเต็มตัว โดยในปี 2566 สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: การวัดผลตอบแทนที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือสิ่งที่จะตัดสินว่าใครคือผู้ที่บริหารจัดการธุรกิจได้อย่างมีประสิทธิภาพและสามารถสร้างผลตอบแทนให้กับผู้ถือหุ้นได้อย่างแท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาเป็นเวลา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ มากกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ยืนหนึ่งแชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property: 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset: 2,525 ล้านบาท
Quality House: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
บทสรุปและแนวโน้มอนาคต
การวิเคราะห์ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 แสดงให้เห็นถึงภาพรวมที่ท้าทาย แต่ก็ยังคงมีผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวและสร้างผลงานได้อย่างโดดเด่น แม้ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นปีที่ยากลำบากสำหรับอุตสาหกรรม แต่ปัจจัยสำคัญที่จะชี้วัดความสำเร็จของผู้ประกอบการ คือ ความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน การปรับกลยุทธ์การขายให้เข้ากับกำลังซื้อของผู้บริโภค และการสร้างสรรค์นวัตกรรมที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดในยุคปัจจุบัน
สำหรับนักลงทุนและผู้บริโภค การทำความเข้าใจในโครงสร้างรายได้และกำไรของแต่ละบริษัท รวมถึงกลยุทธ์ในการดำเนินธุรกิจ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจลงทุนและเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ใช่
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เราพร้อมเป็นพันธมิตรที่จะช่วยนำพาท่านไปสู่ความสำเร็จในทุกย่างก้าว อย่ารอช้า! ติดต่อเราวันนี้ เพื่อเริ่มต้นวางแผนอนาคตอสังหาริมทรัพย์ของคุณ.
