ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
ปี 2566 เป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งตามโมเมนตัมของปี 2565 กลับไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้ ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยังคงต่อเนื่องจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดกลับมาคึกคักได้ และสถานการณ์ในปี 2567 ก็ยังคงมีแนวโน้มไม่ต่างจากปีก่อนหน้ามากนัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด เพื่อทำความเข้าใจถึงปัจจัยขับเคลื่อนและผลกระทบที่เกิดขึ้นกับผู้ประกอบการต่างๆ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าบริษัทใดสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้ดีที่สุด และใครคือผู้ที่พิสูจน์ตัวเองว่าเป็น “ผู้ชนะ” ที่แท้จริงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับฐานที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวม 376,141 ล้านบาท หากเจาะลึกในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ต้องเผชิญ
บางบริษัทเผชิญกับการลดลงของรายได้ในอัตราที่สูง โดยเฉพาะ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้ติดลบราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ -26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่ที่มีฐานลูกค้าแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด 5 แห่ง มีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งนอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9% และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
ผู้ท้าชิงรายได้สูงสุด: แสนสิริยังคงรักษาแชมป์
เมื่อพิจารณาถึงบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 ได้แก่
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
Land and Houses: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 24,487 ล้านบาท
U City (เดิมคือ U World): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 16,169 ล้านบาท
Origin Property: 15,157 ล้านบาท
Singha Estate: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แม่นยำยิ่งขึ้น
หากต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความสามารถในการขายโครงการจริงจัง การพิจารณาจากรายได้จากการขายจะมีความสำคัญมากกว่ารายได้รวม เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากธุรกิจอื่นเข้ามาเสริม แต่หากนับเฉพาะรายได้จากการขาย ก็จะเห็นภาพที่แตกต่างออกไป
รวมทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่น่าตกใจคือ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40% และ Land and Houses ที่ลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ในฐานะผู้นำด้านยอดขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ไม่เพียงแต่บริษัทใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
ผู้นำด้านยอดขาย: AP (Thailand) กลับคืนสู่บัลลังก์
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ได้แก่
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality House: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท
บริษัทที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ Central Pattana ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทสรุปของการบริหารจัดการ
แม้ว่ายอดขายจะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว การทำกำไรสุทธิได้มากน้อยเพียงใด คือหัวใจสำคัญของการบริหารธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีมากกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านกำไรสูงสุด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุด ได้แก่
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท (สาเหตุหลักมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property: 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
SC Asset: 2,525 ล้านบาท
Quality House: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องจับตา
ผลประกอบการของ 41 บริษัทที่เราได้วิเคราะห์นี้ เป็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนถึงสภาวะตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ซึ่งเป็นปีแห่งการปรับฐานและเผชิญความท้าทายอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ แนวโน้มในปี 2567 ยังคงคาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการหลายราย การบริหารจัดการต้นทุน การรักษาฐานลูกค้า การปรับกลยุทธ์การตลาดให้เข้ากับความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของผู้บริโภค รวมถึงการบริหารสภาพคล่องทางการเงิน จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะชี้วัดความสำเร็จของผู้ประกอบการแต่ละราย
ในฐานะผู้ที่อยู่ในวงการ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มาอย่างยาวนาน ผมมองว่าการทำความเข้าใจแนวโน้มตลาดอย่างรอบด้าน และการปรับตัวอย่างรวดเร็ว คือกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้ธุรกิจของคุณก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือโครงการที่น่าสนใจในทำเลศักยภาพต่างๆ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาด หรือหากคุณคือผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางในการพัฒนาธุรกิจ คอนโดมิเนียม หรือ บ้านจัดสรร ให้เติบโตอย่างยั่งยืน การวิเคราะห์จุดแข็งจุดอ่อนของผู้เล่นรายอื่นๆ จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการวางแผนกลยุทธ์ของคุณ
อย่าปล่อยให้โอกาสในการเติบโตของคุณผ่านไป มาเริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 ด้วยการวิเคราะห์และวางแผนที่เหนือชั้นไปพร้อมๆ กัน หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึก หรือต้องการข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ราคาพิเศษ หรือโครงการที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ยุคใหม่ ติดต่อเราวันนี้ เพื่อให้เราได้ร่วมสร้างสรรค์อนาคตที่สดใสให้กับธุรกิจของคุณ.
