ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการ สู่การปรับกลยุทธ์ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ดิฉันได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมาแล้วนับไม่ถ้วน และปี 2566 ก็เป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายสำหรับธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ในไทย อย่างแท้จริง แม้จะมีความหวังริบหรี่จากการเริ่มต้นปี 2565 ที่มีแนวโน้มสดใส แต่โมเมนตัมดังกล่าวกลับแผ่วลงอย่างรวดเร็ว ตลาดกลับสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ยืดเยื้อไปจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งฤดูกาลขายที่มักจะคึกคักในช่วงไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมามีชีวิตชีวาได้ สถานการณ์นี้ยังคงต่อเนื่องมาสู่ปี 2567 สร้างความกังวลใจให้กับผู้ประกอบการและนักลงทุน
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินศักยภาพของแต่ละองค์กรในการรับมือกับสภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่ผันผวนนี้ และเพื่อค้นหาว่าใครคือผู้นำตัวจริงที่สามารถยืนหยัดอยู่ได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทาย
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่ความแตกต่างรายบริษัทสูง
ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ไทย ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่หากพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า ซึ่งสะท้อนถึงความเปราะบางที่แฝงอยู่ในภาคส่วนนี้
บริษัทที่เผชิญกับการปรับตัวลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงประมาณ 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นยักษ์ใหญ่ในวงการ ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสลบได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมปรับตัวลดลงจากปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่ติดลบเล็กน้อยน้อยกว่า 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10% และ Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% ส่วน Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การจัดอันดับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้รวม:
Siri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัท พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาจาก รายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการผสมผสานจากแหล่งอื่นๆ ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลักโดยตรง ซึ่งอาจทำให้ภาพรวมดูดีเกินจริง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์ยิ่งทวีความน่ากังวลเมื่อเห็นบริษัทใหญ่อย่าง Raimon Land ที่รายได้จากการขายดิ่งลงถึง 78%, LPN Development ที่ลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses ที่น่าตกใจคือลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายปรับตัวลดลง
การจัดอันดับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้จากการขาย:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Siri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana (CPN) ที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ หลังจากการลงทุนในธุรกิจ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จากปีก่อนหน้า ซึ่งเป็นการส่งสัญญาณที่ดีในการกลับมาทวงคืนส่วนแบ่งตลาด
กำไรสุทธิ: ตัววัดผลตอบแทนที่แท้จริง
แม้รายได้จะสำคัญ แต่หัวใจของการทำธุรกิจคือ กำไรสุทธิ (Net Profit) เพราะนั่นคือเม็ดเงินที่บริษัทสามารถเก็บเข้ากระเป๋าได้จริงในปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิ 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses (LH) ยังคงเป็นผู้นำด้านกำไรสูงสุด แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ LH สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท โดยมีปัจจัยสนับสนุนหลักมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรได้ถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งแทน ตามมาด้วย AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท และ Siri (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%
Origin Property (ORI) มาเป็นอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding (PPH) ติดอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท ส่วน Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ และโอกาสที่ซ่อนอยู่
การวิเคราะห์ผลประกอบการปี 2566 ของ 41 บริษัท พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2567 ยังคงมีแนวโน้มที่จะเป็นปีที่ยากลำบากอีกปีหนึ่ง แต่ท่ามกลางความท้าทาย ย่อมมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวและพัฒนากลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ปัจจัยสำคัญที่จะส่งผลต่อทิศทางตลาดในปีนี้ ได้แก่:
อัตราดอกเบี้ย: การปรับขึ้นหรือลดลงของอัตราดอกเบี้ยนโยบายจะมีผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคและความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อของผู้ประกอบการ
นโยบายภาครัฐ: มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล เช่น การลดหย่อนภาษี หรือการสนับสนุนสินเชื่อ จะเป็นตัวแปรสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด
กำลังซื้อของผู้บริโภค: สภาวะเศรษฐกิจมหภาค ความเชื่อมั่นของผู้บริโภค และการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว จะส่งผลต่อความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย
การแข่งขันในตลาด: การเปิดตัวโครงการใหม่ๆ และการแข่งขันด้านราคาและการตลาดของ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จะยังคงเข้มข้น
สำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการจะประสบความสำเร็จในปี 2567 การปรับกลยุทธ์ที่เน้นการสร้างความแตกต่าง การตอบสนองความต้องการของกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างนวัตกรรมในผลิตภัณฑ์และบริการ จะเป็นกุญแจสำคัญ
สำหรับท่านที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการปรึกษาเกี่ยวกับการวางแผนกลยุทธ์ในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน การทำความเข้าใจภาพรวมของตลาดและแนวโน้มที่กำลังจะมาถึงถือเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง ดิฉันพร้อมที่จะร่วมแบ่งปันประสบการณ์และความเชี่ยวชาญ เพื่อช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดและคว้าโอกาสที่ซ่อนอยู่ในตลาดที่ท้าทายนี้ไปพร้อมกัน
