ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงานบริษัทจดทะเบียน และทิศทางสู่อนาคต
ปี 2566 ที่ผ่านมา ได้พิสูจน์แล้วว่าไม่ใช่ปีแห่งการฟื้นตัวอย่างที่หลายฝ่ายคาดหวังไว้สำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่ภาคธุรกิจเริ่มส่งสัญญาณที่ดีขึ้นในช่วงปลายปี 2565 ความหวังเหล่านั้นกลับเลือนลางลงเมื่อเศรษฐกิจไทยเผชิญกับความไม่แน่นอนทางการเมืองในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงสิ้นปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาคึกคักได้ ผลลัพธ์ที่ตามมาคือตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงอยู่ในสภาวะชะลอตัวต่อเนื่องเข้าสู่ปี 2567
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์กว่า 10 ปี ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ซึ่งรวบรวมข้อมูลจาก 41 บริษัท เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายที่เกิดขึ้นในปี 2566 ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็นผู้นำที่แท้จริงท่ามกลางความผันผวนนี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณการถดถอยที่ต้องจับตา
จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่ง พบว่าในปี 2566 บริษัทเหล่านี้สามารถทำรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท การลดลงนี้อาจดูไม่มากนักเมื่อมองในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบความจริงที่น่ากังวลกว่านั้น คือ มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแนวโน้มการชะลอตัวที่กระจายตัวในวงกว้าง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุดและมีรายได้รวมติดลบในระดับสูง (มากกว่า 20%) ประกอบด้วย L.P.N. Development (LPN) ที่ติดลบราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็อยู่ในกลุ่มเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) ติดลบ 23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านการบริหารจัดการที่แข็งแกร่ง ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การจัดอันดับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้รวม ปี 2566:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP Thailand (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่หลายแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม แต่รายได้จากการขายสะท้อนถึงความสามารถในการพัฒนาและขายโครงการสู่ตลาดได้อย่างชัดเจนที่สุด
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ในภาพรวมของ 41 บริษัท พบว่าสามารถทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งทำรายได้จากการขายได้ 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP Thailand (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านยอดขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลง แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่กระจายตัวในทุกระดับของตลาด
การจัดอันดับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้จากการขาย ปี 2566:
AP Thailand (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่โดดเด่นและควรกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเห็นผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่าการสร้างยอดขายจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว ความสามารถในการทำกำไรสุทธิคือตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุดในการบ่งบอกถึงความสำเร็จของธุรกิจ โดยในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท
ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีผลกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
การจัดอันดับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามกำไรสุทธิ ปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งมูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP Thailand (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
จากการวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในปี 2566 ชี้ให้เห็นว่าปี 2567 ยังคงเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ปัจจัยสำคัญที่จะส่งผลต่อการฟื้นตัวของตลาด ได้แก่
ภาวะเศรษฐกิจมหภาค: การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทย อัตราเงินเฟ้อ อัตราดอกเบี้ย และกำลังซื้อของผู้บริโภค จะเป็นตัวแปรสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด
นโยบายภาครัฐ: มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ เช่น มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ หรือการส่งเสริมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อลดภาระภาษี จะมีผลต่อการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค
ความเชื่อมั่นของผู้บริโภค: ความมั่นใจในเสถียรภาพทางการเมืองและทิศทางเศรษฐกิจ จะส่งผลโดยตรงต่อความเต็มใจในการจับจ่ายใช้สอย โดยเฉพาะการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
การพัฒนาผลิตภัณฑ์และการตลาด: บริษัทที่สามารถปรับตัวเข้ากับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป เช่น การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์เทรนด์การใช้ชีวิตยุคใหม่ การใช้นวัตกรรมและเทคโนโลยีในการพัฒนาโครงการ และการทำการตลาดที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะมีความได้เปรียบ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมมองว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถสร้างผลประกอบการที่แข็งแกร่งในปี 2566 ได้นั้น ล้วนเป็นบริษัทที่มีการบริหารจัดการที่ดี มีความเข้าใจในตลาดอย่างลึกซึ้ง และสามารถปรับตัวเข้ากับสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงได้อย่างรวดเร็ว การวิเคราะห์นี้เป็นเพียงภาพรวมเบื้องต้น ยังมีปัจจัยอีกมากมายที่ต้องพิจารณาเพื่อประเมินศักยภาพของแต่ละบริษัทและทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในอนาคต
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การติดตามข้อมูลเชิงลึก การวิเคราะห์แนวโน้ม และการประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทต่างๆ อย่างสม่ำเสมอ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้องและคว้าโอกาสที่อาจเกิดขึ้นได้ท่ามกลางความท้าทายนี้
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดและศักยภาพของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในประเทศไทย ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับข้อมูลเชิงลึกที่เป็นประโยชน์ต่อการตัดสินใจของคุณ
