ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: ความท้าทาย โอกาส และการฟื้นตัวที่กำลังมา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย การเริ่มต้นปีด้วยความคาดหวังเชิงบวกจากโมเมนตัมที่ต่อเนื่องจากปี 2565 กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างไม่คาดคิด ปัจจัยหลายอย่างประดังประเดเข้ามา ตั้งแต่ความไม่แน่นอนทางการเมืองก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ไปจนถึงผลกระทบต่อเนื่องที่ยืดเยื้อจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ซึ่งเป็นช่วงเวลาทองของการซื้อขาย ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้กลับมาคึกคักได้เท่าที่ควร ส่งผลให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายที่ต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา
จากข้อมูลเชิงลึกที่ Property Mentor ได้รวบรวมเกี่ยวกับผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่งในปี 2566 ทำให้เราได้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นว่า บริษัทต่างๆ มีการปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นได้อย่างไร ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดท่ามกลางมรสุมนี้ และใครคือผู้ที่กำลังมองหาหนทางสู่การฟื้นฟู
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณแห่งการหดตัว
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขภาพรวมนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแนวโน้มการชะลอตัวที่กระจายตัวในวงกว้าง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักเป็นพิเศษ ได้แก่ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ซึ่งมีรายได้รวมติดลบในระดับสูงถึง 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ติดลบ 26%, Lalin Property ที่ 23%, Major Development ที่ 22% และ Siamese Asset ที่ 21% แม้แต่ Land and Houses ซึ่งเป็นหนึ่งในยักษ์ใหญ่ของวงการ ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18%
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai ที่ 10%, Pruksa Holding ที่ 9% และ Origin Property ที่ประมาณ 4% ข้อมูลนี้สะท้อนให้เห็นว่า แม้แต่บริษัทที่มีส่วนแบ่งการตลาดสูง ก็ยังคงได้รับแรงกดดันจากสภาวะตลาดโดยรวม
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนการดำเนินงานหลัก
เมื่อพิจารณาถึงรายได้จากการขาย ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความสามารถในการดำเนินธุรกิจหลักของบริษัทอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ภาพรวมยิ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่มากขึ้น ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่เกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) นำทัพรายได้จากการขาย: ความแข็งแกร่งที่ยังคงอยู่
แม้จะเผชิญกับความท้าทาย แต่ก็ยังมีบริษัทที่สามารถรักษาศักยภาพและทำผลงานได้อย่างโดดเด่นในด้านรายได้จากการขาย AP (Thailand) ยังคงยืนหยัดในตำแหน่งผู้นำ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่มีรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% Supalai ยังคงรักษาอันดับที่ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตที่แข็งแกร่งถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับที่ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ก็ยังสามารถรักษาตำแหน่งใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับที่ 7 ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้รายได้จากการขายจะลดลง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท Quality House และ Property Perfect อยู่ในอันดับที่ 9 และ 10 ตามลำดับ ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ 7,171 ล้านบาทตามลำดับ
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: บทสรุปที่แท้จริงของความสำเร็จ
ในท้ายที่สุด สิ่งที่สะท้อนถึงความสำเร็จที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เพียงแค่รายได้ แต่คือความสามารถในการสร้างกำไรสุทธิ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปี ซึ่งสะท้อนถึงความยากลำบากในการฟื้นตัวหลังวิกฤต และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด: การบริหารจัดการสินทรัพย์ที่ชาญฉลาด
แม้จะเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลง แต่ Land and Houses ยังคงสามารถรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ในปี 2566 ด้วยกำไรถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนกำไรของบริษัทในปีนี้ คือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท โดยเฉือน AP (Thailand) ที่ทำกำไรได้ 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด
Sansiri แสดงการเติบโตของกำไรอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ติดอันดับ 4 Origin Property ทำกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
SC Asset Corporation อยู่ในอันดับที่ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างเล็กน้อย Pruksa Holding ทำกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับที่ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มและกลยุทธ์สำหรับปี 2567: การปรับตัวเพื่อการเติบโตที่ยั่งยืน
ผลการดำเนินงานที่ปรากฏนี้ เป็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนถึงความซับซ้อนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ปี 2567 ยังคงเป็นปีที่ท้าทาย แต่ก็เป็นปีแห่งโอกาสสำหรับผู้ที่สามารถปรับตัวและวางกลยุทธ์ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่าบริษัทต่างๆ ควรให้ความสำคัญกับการบริหารต้นทุนอย่างเข้มงวด การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในยุคปัจจุบัน เช่น การให้ความสำคัญกับเทคโนโลยีเพื่อการอยู่อาศัย (Smart Living) การออกแบบที่คำนึงถึงความยั่งยืน (Sustainable Design) และการสร้างประสบการณ์ลูกค้าที่ดีเยี่ยม
สำหรับผู้บริโภคที่กำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์ โอกาสยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการที่พัฒนาโดยบริษัทที่มีฐานะทางการเงินแข็งแกร่งและมีประวัติผลงานที่น่าเชื่อถือ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจลงทุนที่ถูกต้อง
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ใช่ หรือต้องการที่ปรึกษาเพื่อนำทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้ผ่านพ้นความท้าทายและเติบโตอย่างยั่งยืน อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันสร้างอนาคตที่มั่นคงในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย
