เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: บทพิสูจน์ความแกร่ง ท่ามกลางความท้าทาย
ปี 2566 ที่ผ่านมา นับเป็นอีกหนึ่งปีแห่งการวัดใจสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการคาดการณ์ที่สดใสจากการส่งต่อโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 ทว่าภาพความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดได้เข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และแรงกดดันดังกล่าวได้ส่งทอดมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยสูงสุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถขับเคลื่อนการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์ที่ชวนให้ขบคิดนี้ยังคงต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567 แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่ยังคงอยู่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามและวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกอย่างใกล้ชิด เพื่อทำความเข้าใจว่า 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ไทย สามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้นำที่แท้จริงในสมรภูมิแห่งนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การถดถอยที่ต้องจับตา
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor พบว่า ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่กระจายตัวอยู่ในตลาด
บางบริษัทต้องเผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่าเป็นห่วง บริษัทอย่าง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) มีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป โดยเฉพาะ LPN ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26% ขณะที่ Lalin Property (LPH) และ Major Development (MJD) มีรายได้ลดลง 23% และ 22% ตามลำดับ ส่วน Siamese Asset (SA) ก็ไม่น้อยหน้าด้วยรายได้ที่ลดลง 21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นสภาวะดังกล่าว โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 กลับมีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อน นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai (SPALI) มีรายได้ลดลง 10%, Pruksa Holding (PSH) ลดลง 9% และ Origin Property (ORI) ก็มีรายได้รวมลดลงราว 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นแชมป์รายได้รวม แต่การแข่งขันยังคงดุเดือด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: มาตรวัดความสามารถในการดำเนินธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาถึงแก่นแท้ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การวัดผลจากการดำเนินงานควรเน้นที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 มีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย เราจะเห็นภาพการแข่งขันที่แตกต่างออกไป
ในภาพรวม 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
บางบริษัทเผชิญกับภาวะรายได้จากการขายที่ตกฮวบอย่างเห็นได้ชัด เช่น Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่เบอร์หนึ่งอย่าง AP (Thailand) ก็มีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% นอกจากนี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายในการเข้าถึงผู้บริโภคและการปิดการขาย
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย: ความแข็งแกร่งในการตอบโจทย์ตลาด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นอย่างยิ่งคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 ได้เริ่มเห็นผลลัพธ์ที่น่าประทับใจ โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการสร้างรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ของ CPN ที่กำลังทวีความสำคัญมากขึ้น
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จทางธุรกิจ
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถสร้างยอดขายได้มากน้อยเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อยนิด หรือไม่สามารถทำกำไรได้ ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกันที่ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโรคโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อน ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบต่อความสามารถในการทำกำไรของหลายๆ บริษัท
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิ: การบริหารต้นทุนและกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
สิ่งที่น่าสนใจคือ Land and Houses สามารถครองตำแหน่งแชมป์กำไรสุทธิได้อีกครั้ง แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เหตุผลหลักมาจากกำไรที่เกิดขึ้นจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ ศุภาลัยมีโอกาสสูงที่จะขึ้นเป็นอันดับหนึ่ง โดยในปี 2566 ศุภาลัยสามารถทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาทไปอย่างหวุดหวิด
แนวโน้มปี 2567: บททดสอบที่ท้าทายยิ่งขึ้น
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ยังคงเต็มไปด้วยความท้าทาย การคาดการณ์สำหรับปี 2567 ยังคงบ่งชี้ว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่ยากลำบากสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย การบริหารจัดการต้นทุน การวางกลยุทธ์ทางการตลาดที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมาย การสร้างนวัตกรรมผลิตภัณฑ์ และการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของเศรษฐกิจและพฤติกรรมผู้บริโภค จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะชี้วัดว่าบริษัทใดจะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง
หากท่านเป็นนักลงทุนที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการเข้าใจแนวโน้มและกลยุทธ์เพื่อนำพาธุรกิจให้ผ่านพ้นความท้าทายนี้ไปได้ การวิเคราะห์เชิงลึกและการวางแผนที่รอบคอบจะเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
เราพร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยให้เติบโตอย่างยั่งยืน หากท่านต้องการคำปรึกษาหรือต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงกลยุทธ์สำหรับธุรกิจของท่าน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันสร้างโอกาสและก้าวข้ามทุกความท้าทายไปด้วยกัน
