ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: วิกฤตการณ์ที่คาดไม่ถึงและการปรับตัวของผู้เล่นรายใหญ่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ การได้เห็นภาพรวมของตลาดในปี 2566 ถือเป็นบทเรียนสำคัญที่สะท้อนถึงพลวัตของอุตสาหกรรมที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว เราได้เห็นแรงส่งจากปี 2565 ที่หลายคนคาดหวังว่าจะผลักดันให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยก้าวไปข้างหน้าอย่างมั่นคง แต่สิ่งที่เกิดขึ้นกลับตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีปัจจัยหลายประการส่งผลกระทบ ทั้งก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาที่ปกติจะเป็นไฮซีซั่นของอุตสาหกรรมในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถสร้างแรงกระเพื่อมให้ตลาดฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง การชะลอตัวนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ยังคงอยู่
เพื่อวิเคราะห์สถานการณ์อย่างละเอียด Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 และหาคำตอบว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและใครคือผู้ที่ต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างแท้จริง
รายได้รวม: ภาพรวมที่ลดลงแต่การกระจายตัวที่แตกต่าง
ภาพรวมรายได้รวมของ 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับ 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์เจาะลึกรายบริษัทเผยให้เห็นถึงความแตกต่างที่ชัดเจน โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่รายงานว่ารายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปในวงกว้าง
บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบในระดับสูงถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LALIN) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่ยอมรับในความแข็งแกร่ง ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่รายงานว่ารายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PRUKSA) -9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงราวๆ -4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวมปี 2566 ด้วยการเติบโตที่โดดเด่น
เมื่อพิจารณาถึงบริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถทำรายได้รวมไปถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตถึง 12% นำหน้า AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาทไปอย่างฉิวเฉียด ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) รั้งอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PRUKSA) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับที่ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ United Ventures (UV) 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานที่แท้จริง
การวัดผลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่แท้จริงจำเป็นต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมาจากแหล่งอื่นๆ เช่น การปล่อยเช่า การขายสินทรัพย์ หรือรายได้ทางการเงิน อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของผู้เล่นที่ติดอันดับ Top 10 ก็มีการเปลี่ยนแปลงไป
โดยรวมแล้ว 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลง
บริษัทอย่าง Raimon Land (RML) ประสบปัญหาหนักที่สุด โดยมีรายได้จากการขายลดลงถึง -78% L.P.N. Development (LPN) มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นยักษ์ใหญ่ของวงการ มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในกลุ่มบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ชนะเลิศในศึกรายได้จากการขายปี 2566
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) สามารถทำรายได้จากการขายไปถึง 36,927 ล้านบาท ขึ้นนำหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาทไปได้ แสนสิริถือเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PRUKSA) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ก็ยังประคองตัวอยู่ใน Top 10 ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 7 มีรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality Houses (QH) ในอันดับ 9 มีรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเห็นผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายไป 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565
กำไรสุทธิ: บทสรุปของการบริหารจัดการที่ทรงประสิทธิภาพ
แม้การมีรายได้มากจะเป็นเรื่องสำคัญ แต่การมีกำไรสุทธิที่แข็งแกร่งต่างหาก คือตัวชี้วัดที่แท้จริงของความสำเร็จ โดยในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่งมีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสุทธิปี 2566 ด้วยปัจจัยพิเศษ
สำหรับ Top 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่สามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญมาจากกำไรจำนวน 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน หากปราศจากรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 โดยในปี 2566 SPALI ทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาทไปอย่างหวุดหวิด แสนสิริ (SIRI) ในอันดับ 4 ทำกำไรสุทธิได้ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง -25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset Corporation (SC) รั้งอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาทไปเล็กน้อย Pruksa Holding (PRUKSA) ในอันดับ 8 ทำกำไรได้ 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในปี 2567
ข้อมูลข้างต้นแสดงให้เห็นถึงภาพรวมผลประกอบการของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายในปี 2566 ที่ผ่านมา และแนวโน้มในปี 2567 ที่คาดว่ายังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับอุตสาหกรรมนี้ การปรับตัว กลยุทธ์ที่ชาญฉลาด และความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและกระแสเงินสด จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความผันผวนนี้ไปได้
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับแนวโน้มตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย 2024 หรือกลยุทธ์การลงทุนใน คอนโดกรุงเทพ หรือ บ้านเดี่ยวปริมณฑล การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้าน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ คือก้าวต่อไปที่สำคัญ เพื่อให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างมีข้อมูลและเพิ่มโอกาสในการประสบความสำเร็จในตลาดที่มีการแข่งขันสูงนี้
