ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทสรุปสู่ความท้าทายและผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองความเคลื่อนไหวของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอยู่เสมอ ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนี้ ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่น่าจดจำสำหรับวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางความคาดหวังที่เคยมีต่อการเติบโตอย่างแข็งแกร่งต่อเนื่องจากโมเมนตัมในปี 2565 ตลาดกลับเข้าสู่สภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการฟื้นตัวได้อย่างที่ควรจะเป็น ปรากฏการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 บ่งชี้ถึงความท้าทายที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญ
ด้วยความตั้งใจที่จะเจาะลึกถึงผลการดำเนินงานของบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์อย่างละเอียดว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่ไม่เอื้ออำนวยได้อย่างไร และที่สำคัญ ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและพิสูจน์ตัวเองในฐานะ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิอันดุเดือดนี้
รายได้รวม: ภาพรวมที่สะท้อนความท้าทาย
เมื่อพิจารณาภาพรวมของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง พบว่าในปี 2566 บริษัทเหล่านี้มีรายได้รวมกันทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 แม้ตัวเลขรวมอาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์
เราพบเห็นบริษัทหลายแห่งที่เผชิญกับรายได้ที่ติดลบในระดับสูง ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่รายได้ลดลง 26% Lilil Property (LALIN) ที่ -23% Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทที่มีขนาดใหญ่และมีชื่อเสียงอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% Supalai (SPALI) ที่ -10% Pruksa Holding (PSH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้รวม
อย่างไรก็ตาม ในท่ามกลางภาพรวมที่ท้าทาย ยังมีบริษัทที่สามารถสร้างการเติบโตที่น่าประทับใจได้ หนึ่งในนั้นคือ Sansiri (SIRI) ที่สามารถทำรายได้รวมสูงถึง 39,082 ล้านบาท พร้อมกับการเติบโตถึง 12% ขึ้นเป็นอันดับ 1 ในการจัดอันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้รวมสูงสุด
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งในการดำเนินงานหลัก
หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความสามารถในการขับเคลื่อนธุรกิจหลักจริงๆ การพิจารณา “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญกว่ารายได้รวม เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่ง อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่เมื่อเราโฟกัสเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของผู้ที่ทำผลงานได้ดีที่สุดก็อาจมีการเปลี่ยนแปลง
ภาพรวมของรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 สถานการณ์นี้ส่งผลให้มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทอย่าง Raimon Land (RML) เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงถึง 78% L.P.N. Development (LPN) มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% สิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นบริษัทขนาดใหญ่ มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในกลุ่มรายได้จากการขาย ก็ยังพบว่ามีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ความท้าทายนี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงบริษัทใหญ่ๆ เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำด้านรายได้จากการขาย
สำหรับปี 2566 AP (Thailand) (AP) สามารถกลับมาเป็นอันดับ 1 ในด้านรายได้จากการขาย โดยทำรายได้รวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ Sansiri ก็ยังเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PSH) ติดอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงไปมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ทำรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) ที่มักจะทำผลงานได้ดีอย่างสม่ำเสมอเข้ามาในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ดาวรุ่งพุ่งแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่โดดเด่นและน่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งกำลังเริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท นี่เป็นสัญญาณที่ชัดเจนว่า CPN กำลังก้าวขึ้นมาเป็นผู้เล่นที่สำคัญในตลาด พัฒนาอสังหาริมทรัพย์
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว การวัดผลความสำเร็จที่แท้จริง ไม่ใช่เพียงแค่การขายได้หรือขายดี แต่คือความสามารถในการทำกำไรและสามารถนำเงินเข้าสู่กระเป๋าได้มากน้อยเพียงใด ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และอีกกว่า 20 บริษัทมีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses: แชมป์กำไรสูงสุด ท่ามกลางความท้าทาย
แม้จะเผชิญกับรายได้ที่ลดลง แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์กำไรสุทธิไว้ได้ในปี 2566 ด้วยกำไรถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนกำไรนี้ มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) จะขึ้นเป็นอันดับ 1 ไปได้อย่างสบายๆ ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ตามมาด้วย AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท ในอันดับ 3 Sansiri (SIRI) ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 42% ในอันดับ 4 Origin Property (ORI) ติดอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางอนาคต
ข้อมูลเหล่านี้เป็นภาพสะท้อนผลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง ที่ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ สรุปได้ว่าปี 2566 เป็นอีกปีแห่งความท้าทายสำหรับวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งคาดการณ์ได้ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นปีที่ต้องการความสามารถในการปรับตัวและการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพอย่างยิ่งยวด
สำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนที่สนใจในตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือกำลังมองหาโอกาสในการพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์แนวราบ หรือ อสังหาริมทรัพย์แนวสูง การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ ถือเป็นเครื่องมือสำคัญในการตัดสินใจ
หากท่านกำลังมองหาพันธมิตรผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุน อสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพฯ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาด อสังหาริมทรัพย์ 2026 หรือการบริหารจัดการธุรกิจ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้ธุรกิจของท่านสามารถเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนเช่นนี้ ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำและสนับสนุนท่านในทุกย่างก้าว ติดต่อเราวันนี้เพื่อร่วมสร้างความสำเร็จที่ยั่งยืนในอนาคตของวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย
