วิเคราะห์เจาะลึก: อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – พลิกตำราสู่ปีแห่งความท้าทายและโอกาสที่ซ่อนเร้น
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ได้ทิ้งร่องรอยของความไม่แน่นอนและความท้าทายที่น่าสนใจไว้แก่ผู้ประกอบการทุกราย จากความคาดหวังที่ตั้งไว้สูงในช่วงปลายปี 2565 ที่เริ่มเห็นสัญญาณของการฟื้นตัว ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดเจนก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ก็ยังคงต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้คึกคักได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง และภาพนี้ก็ยังคงส่งต่อมายังปี 2567 ซึ่งเป็นอีกปีที่ต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด
Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางพายุแห่งความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การถดถอยที่ต้องทำความเข้าใจ
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยที่ประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามากถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 60% ของบริษัทที่ถูกสำรวจ มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นกับผู้ประกอบการส่วนใหญ่
บริษัทบางแห่งประสบกับรายได้รวมที่ติดลบในระดับที่น่ากังวล โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงในระดับที่สูงกว่า 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบถึง 26% และ Lalin Property (LL) ที่ 23% ขณะที่ Major Development (MJD) และ Siamese Asset (SA) ก็อยู่ในกลุ่มที่มีรายได้ลดลงราว 22% และ 21% ตามลำดับ
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถรอดพ้นจากสภาวะนี้ไปได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก LH แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็เป็นอีกรายที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% เช่นเดียวกับ Supalai (SPALI) ที่ลดลง 10% Pruksa Holding (PPH) ลดลง 9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือน AP (Thailand) (AP) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด Supalai (SPALI) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) รั้งอันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, Univest Ventures (UV) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 8 ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ในอันดับ 9 ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ในอันดับ 10 ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดกันที่ผลงานที่แท้จริง เราต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของหลายบริษัทอาจได้รับผลสนับสนุนจากแหล่งรายได้อื่นๆ ที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง แต่หากนับเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 และอันดับต่างๆ จะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่น่าจับตา ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) มีรายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขายก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่แพร่กระจายไปในวงกว้าง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นแท่นเบอร์ 1 ด้านรายได้จากการขาย กวาด 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถสร้างการเติบโตของรายได้จากการขายเพิ่มขึ้น 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และยังเป็นอีกบริษัทที่สามารถเติบโตในแดนบวกได้ถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะตกลงไปมาก แต่ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาทในอันดับ 6 Frasers Property (Thailand) (FPT) ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของกลุ่มธุรกิจเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาทในอันดับ 8 Quality Houses (QH) เข้ามาเงียบๆ แต่ก็ทำผลงานได้สม่ำเสมอทุกปี คว้าอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่โดดเด่นและน่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
บทสรุปผลกำไร: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งทางการเงินที่แท้จริง
และท้ายที่สุด แม้ว่าบริษัทใดจะทำยอดขายได้มากเพียงใด แต่หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถทำกำไรเข้ากระเป๋าได้อย่างมีนัยสำคัญ ก็ย่อมถือว่ายังไม่ประสบความสำเร็จอย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งสามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และเป็นที่น่ากังวลว่า มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบกับภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง ยังมีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ แม้จะมีรายได้รวมลดลง แต่ก็สามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนอสังหาริมทรัพย์มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท จะได้ขึ้นเป็นอันดับ 1 ไปแทน AP (Thailand) (AP) เข้ามาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปแบบฉิวเฉียด Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25% ก็ตาม
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses (QH) ที่ทำกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ของกลุ่มเจ้าสัวเจริญ มาในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางอนาคต
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ แสดงให้เห็นภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย ทั้งในด้านรายได้รวม รายได้จากการขาย และผลกำไรสุทธิ ซึ่งสะท้อนถึงภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงเผชิญกับความผันผวน อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ชะลอตัว
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ ยังมีบริษัทที่สามารถปรับตัวและสร้างผลงานได้อย่างโดดเด่น ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการแข่งขันและความแข็งแกร่งของกลยุทธ์ทางธุรกิจ แนวโน้มในปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับแรงกดดัน แต่ก็ยังคงมีโอกาสสำหรับผู้ที่สามารถมองเห็นและคว้าเอาไว้ได้
หากคุณเป็นนักลงทุน หรือเป็นส่วนหนึ่งในอุตสาหกรรมนี้ การทำความเข้าใจถึงปัจจัยขับเคลื่อนตลาด การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทชั้นนำ และการติดตามแนวโน้มใหม่ๆ จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาธุรกิจของคุณไปสู่ความสำเร็จในอนาคต การเตรียมพร้อมและปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ปัจจุบัน จะช่วยให้คุณสามารถพลิกวิกฤตให้เป็นโอกาส และสร้างการเติบโตที่ยั่งยืนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่มีพลวัตสูงเช่นนี้
หากท่านต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงลึก หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อวางแผนกลยุทธ์สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านในปี 2567 โปรดติดต่อเราเพื่อร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการสร้างอนาคตที่สดใสให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยไปด้วยกัน
