ปี 2566: ย้อนรอยภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย – กลยุทธ์พลิกวิกฤตสู่โอกาสสำหรับผู้ประกอบการ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายต่อหลายครั้ง แต่ปี 2566 นั้นมีความพิเศษและท้าทายอย่างยิ่ง จากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งต่อเนื่องจากโมเมนตัมอันดีของปี 2565 กลับกลายเป็นปีแห่งการชะลอตัวอันน่าผิดหวัง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเข้าสู่ภาวะซบเซาอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และบรรยากาศนี้ยังคงดำเนินต่อเนื่องมาตลอดจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง นำไปสู่การเริ่มต้นปี 2567 ที่ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอนไม่ต่างจากปีก่อนหน้า
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมและประเมินศักยภาพการรับมือของบริษัทผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ Property Mentor ได้ทำการสำรวจและวิเคราะห์ข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง ตลอดปี 2566 เพื่อค้นหาว่าใครคือผู้ที่สามารถฝ่าฟันความท้าทาย และใครคือผู้ที่ยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย
รายได้รวม: ภาพรวมที่สะท้อนความท้าทายของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 ตัวเลขนี้อาจดูไม่หวือหวา แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีมากถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับ 20% อัพ สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันอย่างหนักในตลาด อาทิ L.P.N. Development Plc. (LPN), Eastern Star Real Estate Plc. (ESTAR), และ Country Group Development Plc. (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบไปถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land Plc. (RML) ที่ -26%, Lalin Property Plc. (LALIN) ที่ -23%, Major Development Plc. (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset Plc. (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่ในอุตสาหกรรมอย่าง Land and Houses Plc. (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นแนวโน้มนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) Plc. (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai Plc. (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding Plc. (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property Plc. (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย: ผู้ทำรายได้สูงสุดปี 2566
เมื่อพิจารณาบริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า:
Sansiri Plc. (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%) – ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำด้านรายได้รวม
AP (Thailand) Plc. (AP): 38,399 ล้านบาท – รั้งอันดับสองอย่างเหนียวแน่น
Supalai Plc. (SPALI): 31,818 ล้านบาท – รักษาตำแหน่งใน Top 3 ได้อย่างต่อเนื่อง
Land and Houses Plc. (LH): 30,170 ล้านบาท – แม้รายได้รวมลดลง แต่ยังคงเป็นผู้เล่นหลัก
Pruksa Holding Plc. (PPH): 26,132 ล้านบาท – ขยับเข้ามาอยู่ในกลุ่มผู้นำ
SC Asset Corporation Plc. (SC): 24,487 ล้านบาท – โชว์ผลงานแข็งแกร่ง
Univentures Plc. (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property Plc. (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate Plc. (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาจาก รายได้จากการขาย เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่น ๆ ที่ไม่ได้เกี่ยวข้องกับการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
ในปี 2566 รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ บริษัทที่เคยมีผลประกอบการโดดเด่น กลับเผชิญกับรายได้จากการขายที่หดตัวลงอย่างมาก เช่น Raimon Land Plc. (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development Plc. (LPN) ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses Plc. (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) Plc. (AP) ซึ่งเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
สิ่งที่ตอกย้ำความท้าทายนี้คือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565 บ่งชี้ถึงภาวะตลาดที่ส่งผลกระทบต่อทุกค่าย
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย: ผู้ทำรายได้จากการขายสูงสุดปี 2566
เมื่อพิจารณาบริษัทที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า:
AP (Thailand) Plc. (AP): 36,927 ล้านบาท – กลับมายืนหนึ่งในตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขาย
Sansiri Plc. (SIRI): 32,829 ล้านบาท – เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%
Supalai Plc. (SPALI): 30,836 ล้านบาท – ยังคงรักษาตำแหน่ง Top 3 ไว้ได้อย่างแข็งแกร่ง
SC Asset Corporation Plc. (SC): 23,370 ล้านบาท – ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จ และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกที่ 13%
Pruksa Holding Plc. (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses Plc. (LH): 18,966 ล้านบาท – แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10
Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property Plc. (ORI): 8,840 ล้านบาท – แม้รายได้จะลดลงถึง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10
Quality Houses Plc. (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect Plc. (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นและน่าจับตามองคือ Central Pattana Plc. (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถเก็บเกี่ยวผลลัพธ์ได้อย่างงดงาม โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งสะท้อนถึงศักยภาพในการสร้างรายได้จากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของกลุ่มเซ็นทรัล
กำไรสุทธิ: ดัชนีชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ในโลกธุรกิจ “กำไร” คือหัวใจสำคัญ และเป็นตัวชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริง แม้บางบริษัทอาจมีรายได้สูง แต่หากมีกำไรน้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางรายขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย: ผู้ทำกำไรสูงสุดปี 2566
เมื่อพิจารณาบริษัทที่ทำกำไรสุทธิสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า:
Land and Houses Plc. (LH): 7,495 ล้านบาท – แม้รายได้รวมลดลง แต่สามารถคว้าแชมป์กำไรสูงสุดได้อีกครั้ง เหตุผลหลักมาจากกำไร 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน ซึ่งหากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai Plc. (SPALI) ก็มีแนวโน้มที่จะขึ้นเป็นอันดับ 1
Supalai Plc. (SPALI): 6,083 ล้านบาท – รักษาอันดับอย่างยอดเยี่ยม
AP (Thailand) Plc. (AP): 6,054 ล้านบาท – เฉียดอันดับ 2 ไปอย่างฉิวเฉียด
Sansiri Plc. (SIRI): 5,846 ล้านบาท – เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%
Origin Property Plc. (ORI): 3,160 ล้านบาท – แม้กำไรจะลดลง -25% จากปีก่อน แต่ยังคงติด Top 5
SC Asset Corporation Plc. (SC): 2,525 ล้านบาท – ทำผลงานได้ดีอย่างต่อเนื่อง
Quality Houses Plc. (QH): 2,503 ล้านบาท – เกาะกลุ่ม Top 10 อย่างเหนียวแน่น
Pruksa Holding Plc. (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana Plc. (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท) – เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่แสดงให้เห็นถึงศักยภาพการทำกำไรที่เติบโตอย่างแข็งแกร่ง
สรุปและแนวโน้มสำหรับปี 2567
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 แม้จะมีปัจจัยบวกจากความต้องการที่อยู่อาศัยที่ยังคงมีอยู่ แต่ภาวะเศรษฐกิจมหภาค ความไม่แน่นอนทางการเมือง และอัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวสูง ล้วนเป็นปัจจัยกดดันที่สำคัญ
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งยวดสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมนี้ การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่หลากหลาย การใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการดำเนินงาน และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง จะเป็นกุญแจสำคัญในการฝ่าฟันวิกฤตนี้ไปให้ได้
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมเชื่อว่าผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัว เรียนรู้ และปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ จะสามารถพลิกวิกฤตนี้ให้กลายเป็นโอกาส และเติบโตต่อไปได้อย่างยั่งยืน
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่พร้อมจะช่วยนำทางคุณในตลาดที่เต็มไปด้วยความซับซ้อนนี้ เราพร้อมที่จะเป็นพันธมิตรที่เชื่อถือได้ของคุณ เพื่อร่วมกันวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมที่สุด และสร้างผลตอบแทนที่ดีที่สุดในทุกสภาวะตลาด
ติดต่อเราวันนี้ เพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณ.
