ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงานเชิงลึกและแนวโน้มสู่อนาคต
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความยืดหยุ่นของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง แม้จะเริ่มต้นปีด้วยความคาดหวังอันสูงลิ่ว ซึ่งสืบเนื่องมาจากโมเมนตัมเชิงบวกที่ส่งต่อมาจากปี 2565 ที่ตลาดกำลังกลับมาคึกคัก แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ความผันผวนของตลาดเริ่มปรากฏชัดเจนก่อนการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และความชะลอตัวนี้ได้ต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาที่ปกติจะเป็นไฮซีซั่นของการจับจ่ายใช้สอยอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง ส่งผลให้ภาพรวมตลาดในปี 2567 ก็ยังคงเผชิญกับความท้าทายไม่ต่างจากปีก่อนหน้า
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้สังเกตการณ์และวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทมหาชนที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ซึ่งเป็นตัวชี้วัดสำคัญของทิศทางและสุขภาพโดยรวมของอุตสาหกรรม Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด 41 แห่งที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อตรวจสอบว่าแต่ละบริษัทรับมือกับสถานการณ์ที่ซับซ้อนของปี 2566 ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่าตื่นตระหนกในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าน่าสนใจอย่างยิ่ง เมื่อมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
เราพบเห็นบริษัทหลายแห่งที่มีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหาเช่นกัน โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ผู้เล่นรายใหญ่และมีฐานลูกค้าที่แข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงกระแสการชะลอตัว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยแต่ก็ยังติดลบที่ประมาณ -1% ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4%
การแข่งขันอันดุเดือดในกลุ่มผู้นำ: แสนสิริ โชว์ฟอร์มเหนือ แซงหน้า AP (Thailand) ขึ้นแท่นผู้นำด้านรายได้รวม
เมื่อพิจารณาในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 เราเห็นการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ อันดับ 1 คือ Sansiri (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท สามารถเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ซึ่งมีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปได้อย่างหวุดหวิด อันดับ 3 คือ Supalai ที่ทำรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses ในอันดับ 4 ที่มีรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ติดอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย U City (U) ในอันดับ 7 ที่มีรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 8 ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, Origin Property ในอันดับ 9 ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนศักยภาพการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของนักวิเคราะห์และผู้ที่คร่ำหวอดในธุรกิจนี้ การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีการรับรู้รายได้จากแหล่งอื่น ๆ ที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรงเข้ามาเสริม แต่หากนับเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของกลุ่มผู้นำก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไป
การรวบรวมข้อมูลจากทั้ง 41 บริษัท ชี้ให้เห็นว่า รายได้จากการขายรวมกันทั้งหมดอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สิ่งที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ความท้าทายนี้ปรากฏชัดในหลายบริษัท อาทิ Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งในด้านรายได้จากการขายในปีนี้ ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ซึ่งเข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แม้ว่า Sansiri จะเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% ก็ตาม อันดับ 3 คือ Supalai ซึ่งยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตของรายได้ในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 ตกเป็นของ Pruksa Holding ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้ว่ารายได้จากการขายจะลดลงพอสมควร แต่ Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property อยู่ในอันดับ 8 แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่มาอย่างสม่ำเสมอเกือบทุกปี ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 เป็นของ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana (CPN) ที่เริ่มแสดงศักยภาพที่น่าจับตามอง หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทใดจะสร้างรายได้มากน้อยเพียงใด หากกำไรสุทธิไม่เติบโต หรือมีอัตรากำไรที่ต่ำ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ รวมถึงกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิสูงสุด ท่ามกลางปัจจัยพิเศษ
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ โดยมีกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงมาก แต่การที่ LH มีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้สามารถขึ้นเป็นอันดับ 1 ได้ หากไม่รวมปัจจัยพิเศษนี้ Supalai ซึ่งมีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท และ AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท จะเข้ามาเป็นอันดับ 1 และ 2 ตามลำดับ
Sansiri เป็นอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset ที่มีกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House ซึ่งมีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด Pruksa Holding ติดอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (เป็นการประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญและโอกาสที่ซ่อนเร้น
ผลประกอบการที่ปรากฏสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 อย่างชัดเจน อย่างไรก็ตาม ในฐานะผู้ที่อยู่ในธุรกิจนี้มานาน ผมเชื่อว่าวิกฤตย่อมมาพร้อมกับโอกาสเสมอ ปี 2567 ยังคงเป็นปีที่คาดการณ์ได้ยาก และอาจเป็นอีกปีที่ยากลำบาก แต่สำหรับบริษัทที่มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง ทีมผู้บริหารที่มีวิสัยทัศน์ และความสามารถในการปรับตัวที่ยอดเยี่ยม จะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้
เรากำลังเห็นการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคที่เน้นคุณค่าระยะยาว การใส่ใจในคุณภาพชีวิต และความต้องการที่อยู่อาศัยที่สอดคล้องกับเทรนด์ของโลกยุคใหม่ เช่น เทคโนโลยีที่ยั่งยืน การออกแบบที่คำนึงถึงสุขภาพ และการใช้ชีวิตที่ใกล้ชิดธรรมชาติ บริษัทที่สามารถตอบโจทย์เหล่านี้ได้อย่างตรงจุด จะสามารถสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นกลยุทธ์ที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งการมองหา “อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน” ในทำเลที่มีศักยภาพและการเติบโตในระยะยาว การวิเคราะห์ “แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567” จะต้องพิจารณาถึงปัจจัยมหภาคทางเศรษฐกิจ นโยบายของภาครัฐ และความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการประเมินศักยภาพของอสังหาริมทรัพย์ในมือ การทำความเข้าใจถึงภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย รวมถึงการวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทต่างๆ จะเป็นเครื่องมือสำคัญในการตัดสินใจ
หากท่านกำลังพิจารณาถึงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ” หรือ “การลงทุนในคอนโดมิเนียม” ที่กำลังเป็นที่นิยม หรือกำลังมองหา “บริการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์” ที่แม่นยำ เพื่อให้การตัดสินใจลงทุนของท่านเกิดประสิทธิภาพสูงสุด ขอเชิญชวนทุกท่านเข้ามาพูดคุยกับทีมผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมวางแผนและสร้างสรรค์ความสำเร็จในอนาคตไปด้วยกัน
