เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: วิกฤตหรือโอกาส ท่ามกลางแรงกดดันทางเศรษฐกิจ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ที่ผ่านมานั้น ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย หลายความคาดหวังที่ตั้งไว้จากการฟื้นตัวของโมเมนตัมในปี 2565 กลับต้องเผชิญหน้ากับภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อต่อเนื่อง ทั้งก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ ส่งผลให้บรรยากาศการลงทุนใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หนาวเย็นกว่าที่ประเมินไว้ แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสสุดท้ายของปี ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวที่ชัดเจนได้ และสัญญาณเหล่านี้ยังคงส่งต่อไปยังต้นปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมผลการดำเนินงานของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ และประเมินว่าใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวและยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความผันผวน เราได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลจาก 41 บริษัท เพื่อค้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิ อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566
รายได้รวม: ภาพรวมที่ยังคงชะลอตัว
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่าตกใจนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไป จะพบว่ามากถึง 25 จาก 41 บริษัท กลับมีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่กำลังเผชิญ
บริษัทที่ประสบปัญหาหนักหนาสาหัสและมีรายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ -28%, และ Country Group Development (CGD) ที่ -28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงแรงกดดันนี้ได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดถึง 5 บริษัท มีรายได้ที่ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (รายได้รวม ปี 2566):
Siri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Universal Utilities (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจหลัก
เมื่อพิจารณาถึงรายได้จากการขาย ซึ่งเป็นแกนหลักของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผลลัพธ์กลับยิ่งชัดเจนยิ่งขึ้น ในภาพรวม 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์ของบางบริษัทน่าตกใจยิ่งนัก อาทิ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) เกือบ 40%, และ Land and Houses (LH) ถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความท้าทายที่กระทบในวงกว้าง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (รายได้จากการขาย ปี 2566):
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Siri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งกำลังเร่งเครื่องในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย หลังจากการลงทุนพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท นี่คือสัญญาณบวกที่แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของบริษัทที่กำลังก้าวขึ้นมามีบทบาทสำคัญในตลาด
กำไรสุทธิ: ตัววัดผลกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความสำเร็จที่แท้จริงของ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ คือ กำไรสุทธิ แม้บางบริษัทอาจมีรายได้รวมสูง แต่หากมีต้นทุนหรือค่าใช้จ่ายที่สูงตามไปด้วย ก็อาจไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สภาวะที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางรายขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (กำไรสุทธิ ปี 2566):
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (ได้รับผลบวกจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Siri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
มองไปข้างหน้า: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญของความสำเร็จในวงการอสังหาริมทรัพย์
ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่เราได้รวบรวมมานั้น แสดงให้เห็นถึงภาพรวมที่ยังคงเผชิญความท้าทายในปี 2566 ปี 2567 นี้ คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากและต้องการการปรับตัวอย่างยิ่งยวดจากทุกบริษัท
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และทั่วประเทศ ผมมองว่าผู้ประกอบการที่ประสบความสำเร็จ คือผู้ที่สามารถเข้าใจถึงความเปลี่ยนแปลงของตลาดอย่างลึกซึ้ง สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ มีการวางแผนกลยุทธ์ทางการตลาดที่แข็งแกร่ง และที่สำคัญที่สุด คือการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าอย่างแท้จริง ทั้งในแง่ของทำเลที่ตั้ง คุณภาพ และราคา
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือผู้ที่กำลังตัดสินใจเลือกซื้อ บ้าน คอนโด ที่ดิน ในสภาวะตลาดเช่นนี้ การศึกษาข้อมูลผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดและเลือกสรรโครงการที่ดีที่สุดจากผู้พัฒนาที่มีความมั่นคงและมีศักยภาพ
หากท่านกำลังมองหาข้อมูลเชิงลึก หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์คุณภาพ พร้อมทั้งประเมินศักยภาพของ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ เราพร้อมที่จะเป็นที่ปรึกษาที่ไว้ใจได้ของท่าน เพื่อร่วมกันก้าวผ่านความท้าทายและคว้าโอกาสในการสร้างความมั่งคั่งที่ยั่งยืนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย.
