เจาะลึกผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ผู้ชนะที่แท้จริงคือใคร ท่ามกลางแรงกดดันตลาดที่ยังคงชะลอตัว
ปี 2566 ได้ทิ้งบทเรียนอันมีค่าไว้ให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังถึงการฟื้นตัวที่สดใสตามแรงส่งจากปี 2565 กลับกลายเป็นปีที่ตลาดเผชิญกับการชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และแรงส่งที่ควรจะเกิดขึ้นในช่วงไฮซีซั่นปลายปี กลับไม่ปรากฏชัดเจนนัก ส่งผลให้บรรยากาศการลงทุนและยอดขายยังคงซึมยาวต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567 บทวิเคราะห์เชิงลึกนี้ได้รวบรวมข้อมูลจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานตลอดปี 2566 และชี้ชัดถึงบริษัทที่สามารถยืนหยัดท่ามกลางความท้าทายนี้ได้อย่างโดดเด่น
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่กระจายตัวอย่างมีนัยสำคัญ
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงราว 1.2% จาก 376,141 ล้านบาทในปี 2565 แม้การหดตัวโดยรวมจะดูไม่มากนัก แต่การเจาะลึกรายบริษัทเผยให้เห็นถึงความแตกต่างที่ชัดเจน โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่รายงานรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางของบางผู้เล่นในตลาด
กลุ่มที่เผชิญแรงกดดันสูงสุด: บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28% ในขณะที่ Raimon Land (RML) พบว่ารายได้รวมติดลบไป -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
ผู้เล่นรายใหญ่อาจไม่รอดพ้น: แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นยักษ์ใหญ่ในวงการ ก็ยังรายงานรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: รายได้รวมสูงสุดปี 2566
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
เมื่อพิจารณาถึง “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นตัวชี้วัดความสามารถในการสร้างรายได้จากการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง จะเห็นภาพที่แตกต่างออกไปอย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากการบริหารโครงการ, ค่าเช่า, หรือการขายสินทรัพย์อื่นๆ ซึ่งอาจไม่ใช่ตัวแทนของผลการดำเนินงานหลักของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
กลุ่มที่เผชิญความท้าทายด้านรายได้จากการขาย: Raimon Land (RML) เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในบางมิติ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: รายได้จากการขายสูงสุดปี 2566
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
ผู้ชนะที่น่าจับตามอง: CPN โชว์ผลงานโดดเด่น
นอกเหนือจากรายชื่อข้างต้น Central Pattana (CPN) ได้แสดงให้เห็นถึงการเติบโตที่น่าประทับใจ โดยมีรายได้จากการขายในปี 2566 อยู่ที่ 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 สะท้อนถึงความสำเร็จในการผลักดันโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่ได้ลงทุนพัฒนามาอย่างต่อเนื่อง
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผลการดำเนินงานที่แท้จริง
แม้รายได้จะดูดี แต่หากท้ายที่สุดแล้วสามารถแปลงเป็นกำไรที่จับต้องได้น้อย ก็ยังไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 โดยมีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน ซึ่งบางบริษัทประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทมีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: กำไรสุทธิสูงสุดปี 2566
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (ปัจจัยพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มปี 2567
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่นำเสนอมานี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญในปี 2566 แม้ภาพรวมรายได้รวมจะทรงตัว แต่การหดตัวของรายได้จากการขายและกำไรสุทธิบ่งบอกถึงแรงกดดันด้านต้นทุน, การแข่งขันที่สูง, และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ การปรับกลยุทธ์ที่เน้นการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ, การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป, และการสร้างสรรค์นวัตกรรมทางการตลาด จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้บริษัทต่างๆ สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการยกระดับธุรกิจของคุณให้สามารถแข่งขันได้ในสภาวะตลาดปัจจุบัน การทำความเข้าใจถึงข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้ถือเป็นก้าวแรกที่สำคัญ เราพร้อมที่จะเป็นพันธมิตรในการวิเคราะห์โอกาสและวางแผนกลยุทธ์เพื่อความสำเร็จของคุณในอนาคต.
