ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
ปี 2566 ถือเป็นอีกหนึ่งปีแห่งความท้าทายสำหรับวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งหลังแรงส่งจากปี 2565 ที่เริ่มมีสัญญาณที่ดี ทว่าความเป็นจริงกลับสวนทาง เมื่อตลาดเผชิญกับภาวะชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องยาวนานจนสิ้นปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่เรียกว่า “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายให้ตลาดกลับมาคึกคักได้ และดูเหมือนว่าบรรยากาศที่ไม่สดใสนี้จะยังคงอยู่ต่อเนื่องสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับผลการดำเนินงานของบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าผู้เล่นรายใหญ่ในวงการ อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และเมืองอื่นๆ สามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะการณ์ที่ผันผวนนี้ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ตัวจริง” แห่งวงการ อสังหาริมทรัพย์ปี 2567 ได้
รายได้รวม: สัญญาณเตือนจากภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยหรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นกับธุรกิจส่วนใหญ่
บางบริษัทเผชิญกับรายได้ที่ติดลบอย่างมีนัยสำคัญ ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงราว 28% ในขณะที่ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหาเช่นกัน โดยมีรายได้ลดลงถึง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในฐานะผู้นำด้าน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การแข่งขันที่ดุเดือด: แสนสิริ ชิงแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท
เมื่อพิจารณาถึง 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถคว้าตำแหน่งผู้นำไปครองด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท แซงหน้า AP (Thailand) (AP) ที่ตามมาติดๆ ที่ 38,399 ล้านบาท ในอันดับที่ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ที่ 26,132 ล้านบาท
ในอันดับถัดมาคือ SC Asset Corporation (SC) ที่ 24,487 ล้านบาท, U City Public Company Limited (U) ที่ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับที่ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท ข้อมูลนี้สะท้อนให้เห็นถึงการกระจุกตัวของรายได้ในกลุ่มบริษัทชั้นนำ แต่ก็บ่งชี้ถึงความสามารถในการสร้างรายได้ท่ามกลางสภาวะตลาดที่ท้าทาย
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการดำเนินธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับปัจจัยสนับสนุนจากแหล่งรายได้อื่นๆ ที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และเป็นที่น่าตกใจว่ามีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์นี้เกิดขึ้นกับหลากหลายระดับของบริษัท ตั้งแต่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำตลาด มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นผู้นำในแง่รายได้รวม ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นแท่นเบอร์ 1 ด้านยอดขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) สามารถกลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท โดยมีแสนสิริ (SIRI) ตามมาในอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท แต่แสนสิริก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษามาตรฐานไว้ได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่สามารถไต่ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยยอดขาย 22,357 ล้านบาท
แม้ว่ายอดขายจะลดลงอย่างมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ที่อันดับ 6 ด้วยยอดขาย 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมียอดขายลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาเงียบๆ แต่คงเส้นคงวา ติดอันดับ 9 ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัท พัฒนา อสังหาริมทรัพย์ ที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก โดยในปี 2566 เซ็นทรัลพัฒนา มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท นี่คือตัวอย่างที่แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเชื่อมโยงกับธุรกิจค้าปลีกและไลฟ์สไตล์
กำไรสุทธิ: มาตรวัดความยั่งยืนที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ท้ายที่สุด ไม่ว่าบริษัทใดจะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากกำไรสุทธิที่จับต้องได้มีน้อย ก็ย่อมไม่อาจถือเป็น “ผู้ชนะ” ที่แท้จริงได้ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่การระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565 แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันด้านต้นทุนและกำลังซื้อที่ส่งผลกระทบต่อความสามารถในการทำกำไร
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งผู้นำ แม้รายได้รวมจะลดลง แต่บริษัทสามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท โดยปัจจัยสำคัญมาจากกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่รวมปัจจัยนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งเป็นอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ก็มีโอกาสที่จะก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1
AP (Thailand) (AP) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปอย่างฉิวเฉียด แสนสิริ (SIRI) มาในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท แสดงการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงถึง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปแบบหวุดหวิด Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ บริษัท พัฒนา อสังหาริมทรัพย์ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: การปรับตัวเพื่อรับมือความท้าทายในปี 2567
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของอุตสาหกรรมที่กำลังเผชิญกับความท้าทายอย่างมีนัยสำคัญ คาดการณ์ได้ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการในวงการ อสังหาริมทรัพย์ จะต้องงัดกลยุทธ์การปรับตัวอย่างรอบด้าน เพื่อรับมือกับสภาวะตลาดที่ยังคงมีความไม่แน่นอน
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน คอนโดมิเนียม หรือ บ้านเดี่ยว ในทำเลศักยภาพ เราขอแนะนำให้ศึกษาข้อมูลเชิงลึกของแต่ละโครงการและบริษัทผู้พัฒนาอย่างละเอียด พิจารณาถึงปัจจัยพื้นฐานของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค และแนวโน้มการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค
หากท่านต้องการคำปรึกษาเพิ่มเติม หรือต้องการผู้ช่วยในการค้นหา โครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่ตรงกับความต้องการและศักยภาพการลงทุนของท่าน อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำและร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการตัดสินใจที่สำคัญของท่าน เพื่อให้การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ ของท่านประสบความสำเร็จอย่างยั่งยืน.
