ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นอีกปีที่วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวจากโมเมนตัมที่ดีของปี 2565 แต่ตลาดกลับชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ อันเป็นผลมาจากปัจจัยหลายประการ ทั้งก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ สภาวะชะลอตัวนี้ได้ลากยาวมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมของปี 2567 ยังคงไม่สดใสนัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์กว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และได้วิเคราะห์ข้อมูลของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นได้อย่างไร ใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง และใครคือผู้ที่ต้องเผชิญกับความยากลำบาก บทวิเคราะห์นี้จะเจาะลึกถึงตัวเลขทางการเงินที่สะท้อนภาพความเป็นจริงของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปีที่ผ่านมา
รายได้รวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: สัญญาณเตือนจากตลาด
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขการลดลงโดยรวมจะไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าน่ากังวลกว่านั้น เพราะมากถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนัก เห็นได้จากรายได้รวมที่ติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ติดลบถึงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงแรงกดดันนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง -18% นอกจากนี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 ซึ่งนอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว -4%
Sansiri ครองแชมป์รายได้รวม ท่ามกลางความท้าทาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท (เดิมชื่อ Univenture)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
การพิจารณาเฉพาะรายได้รวมอาจยังไม่สะท้อนภาพผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพราะบางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์รายได้จากการขาย (Sales Revenue) จะช่วยให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นว่าบริษัทใดสามารถสร้างยอดขายจากโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้ดีเพียงใด
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่แสดงถึงศักยภาพ
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้สะท้อนว่ามีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
ผลกระทบที่ชัดเจนปรากฏในหลายบริษัท เช่น Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) กลับมาผงาดในด้านยอดขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่กำลังเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จากปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพในการสร้างรายได้ของ CPN ในตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อการขาย
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จ
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะทำยอดขายได้มากเพียงใด หากสุดท้ายแล้วไม่สามารถสร้างผลกำไรที่แท้จริงได้ ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะอย่างสมบูรณ์ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีมากถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ยืนหนึ่งด้านกำไรสูงสุด ด้วยกลยุทธ์พิเศษ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท
แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ LH สามารถทำกำไรสูงสุดได้ในปีนี้ เนื่องจากมีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai คงจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง -25% จากปีก่อน)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: ความท้าทายที่รออยู่
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาค อสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงเผชิญอยู่ในปี 2566 และแนวโน้มที่คาดว่าจะต่อเนื่องไปในปี 2567
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์ แต่ละรายจะต้องงัดกลยุทธ์ที่แตกต่างกันออกไป เพื่อประคับประคองธุรกิจและสร้างการเติบโตท่ามกลางสภาวะตลาดที่ผันผวน
การบริหารจัดการต้นทุนที่เพิ่มสูงขึ้น, การรักษาฐานลูกค้าเดิม, การพัฒนานวัตกรรมโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป, การใช้ประโยชน์จากเทคโนโลยี PropTech และการสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้บริโภค จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะชี้วัดความสำเร็จของผู้ประกอบการในระยะยาว
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุนใน คอนโดมิเนียม หรือ บ้านเดี่ยว เพื่อประกอบการตัดสินใจ หรือแม้แต่ผู้ประกอบการที่ต้องการที่ปรึกษาด้านการพัฒนาธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำและนำเสนอโซลูชันที่ดีที่สุดสำหรับคุณ โปรดติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นการสนทนา.
