เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การปรับตัวท่ามกลางความท้าทาย ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบทพิสูจน์ครั้งสำคัญสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งแตกต่างจากความคาดหวังที่ตั้งไว้ในช่วงต้นปี ด้วยแรงส่งจากโมเมนตัมที่ต่อเนื่องมาจากปี 2565 อันเป็นปีแห่งการเริ่มต้นฟื้นตัว ตลาดกลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง โดยมีปัจจัยกระตุ้นจากช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ที่สร้างความไม่แน่นอน และผลกระทบที่ลากยาวมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาทองของอุตสาหกรรมอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายหวัง จนล่วงเลยเข้าสู่ปี 2567 บรรยากาศโดยรวมก็ยังคงสะท้อนภาพความท้าทายไม่ต่างจากปีก่อนหน้า
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามการเปลี่ยนแปลงและวิเคราะห์ข้อมูลอย่างใกล้ชิด เพื่อทำความเข้าใจว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง สามารถปรับตัวและรับมือกับสภาพแวดล้อมที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมินี้
ภาพรวมรายได้รวม: การทรงตัวภายใต้แรงกดดัน
เมื่อประมวลข้อมูลบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง พบว่าตลอดปี 2566 บริษัทเหล่านี้สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท การเปลี่ยนแปลงนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีมากถึง 25 จาก 41 บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ คือกลุ่มที่มีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูง ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ติดลบ 26%, Lalin Property ที่ 23%, Major Development ที่ 22% และ Siamese Asset ที่ 21% แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ไม่พ้นแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18%
สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai ที่ 10%, Pruksa Holding ที่ 9% และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4% การชะลอตัวในกลุ่มบริษัทชั้นนำเหล่านี้ สะท้อนถึงความท้าทายที่ครอบคลุมทั่วทั้งอุตสาหกรรม
แสนสิริ ผงาดขึ้นผู้นำรายได้รวม ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการจัดอันดับดังนี้:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
แม้รายได้รวมจะบ่งชี้ถึงขนาดของธุรกิจ แต่ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลประกอบการที่แท้จริงควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นสำคัญ เนื่องจากหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ในขณะที่รายได้จากการขายสะท้อนถึงการดำเนินงานหลักและการตอบรับของตลาดต่อผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์โดยตรง
รายได้จากการขาย: สนามประลองที่แท้จริง
เมื่อเจาะลึกรายได้จากการขายของ 41 บริษัทที่ทำการศึกษา พบว่ายอดรวมอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 299,979 ล้านบาท และที่น่าตกใจคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขาย
กรณีที่โดดเด่นอย่างชัดเจน ได้แก่ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development เกือบ 40%, และ Land and Houses ที่ลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในหลายด้าน ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายของตลาดคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายติดลบ
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย ยืนยันความแข็งแกร่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท (กลับคืนสู่ตำแหน่งผู้นำ)
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% และเป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท (รักษาอันดับได้อย่างแข็งแกร่ง)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 23,370 ล้านบาท (ขึ้นสู่ Top 5 และเติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท (ยังคงติด Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลง)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงติด Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่แสดงศักยภาพที่น่าจับตา หลังจากได้ลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า (2,870 ล้านบาท) การเติบโตนี้ตอกย้ำถึงความสามารถในการแข่งขันและความมุ่งมั่นของบริษัทในการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขาย
กำไรสุทธิ: บทสรุปของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้รายได้จะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือผลลัพธ์สุดท้ายที่สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน ประสิทธิภาพการดำเนินงาน และความสามารถในการสร้างมูลค่าให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ขณะที่อีกกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด ท่ามกลางการปรับพอร์ตที่ชาญฉลาด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (รักษาตำแหน่งแชมป์)
ปัจจัยหลักที่ทำให้ Land and Houses สามารถครองแชมป์กำไรได้ แม้รายได้รวมจะลดลง คือการรับรู้กำไรจำนวน 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทรัสต์ (REIT) ซึ่งเป็นการบริหารจัดการสินทรัพย์ที่ชาญฉลาด
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท (เกือบขึ้นเป็นอันดับ 1)
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท (เฉียดฉิวกับศุภาลัย)
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโตก้าวกระโดด 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25% แต่ยังคงติด Top 5)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: 1,610 ล้านบาท (โดยประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และโอกาสในการเติบโต
การวิเคราะห์ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานั้น เป็นภาพสะท้อนของสภาวะตลาดในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความยากลำบากเช่นเคย ปัจจัยต่างๆ ทั้งเศรษฐกิจมหภาค นโยบายภาครัฐ อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงผันผวน และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป จะยังคงเป็นตัวแปรสำคัญ
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสสำหรับผู้ที่สามารถปรับตัว วางกลยุทธ์ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และเข้าใจถึงความต้องการที่แท้จริงของตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ยังคงเป็นตลาดที่มีศักยภาพสูง โดยเฉพาะโครงการที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนเมือง และโครงการที่อยู่ใกล้ระบบขนส่งสาธารณะ
สำหรับนักลงทุนที่มองหา อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน การวิเคราะห์อย่างรอบด้านถึงศักยภาพของทำเล ประเภทอสังหาริมทรัพย์ และแนวโน้มการเติบโตของราคาในระยะยาว เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมเชื่อมั่นว่าด้วยประสบการณ์ ความเชี่ยวชาญ และความสามารถในการปรับตัว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่แข็งแกร่งจะสามารถก้าวผ่านช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่ต้องการเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างลึกซึ้ง วางแผนการลงทุน หรือมองหาโอกาสใหม่ๆ ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่าพลาดที่จะศึกษาข้อมูลเชิงลึกและติดตามแนวโน้มที่กำลังจะเกิดขึ้น การเตรียมความพร้อมและการตัดสินใจที่ถูกต้องในวันนี้ จะนำพาคุณไปสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืนในอนาคต
