ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ 10 ปี สู่ปี 2567
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งมีสัญญาณที่ชัดเจนว่า ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ หลังจากที่เคยมีความหวังว่าโมเมนตัมจากปี 2565 จะต่อเนื่องไปสู่การเติบโตที่แข็งแกร่ง อย่างไรก็ตาม สภาวะตลาดกลับตาลปัตร โดยเฉพาะในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ที่ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุน และความซบเซานี้ยังคงดำเนินต่อไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายที่คึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มที่เห็นในปี 2566 นี้ ยังคงส่งสัญญาณท้าทายต่อเนื่องมาถึงปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มากว่าหนึ่งทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวและผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การวิเคราะห์ข้อมูลของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ 41 แห่ง ที่ทำการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความผันผวนของตลาดในปี 2566 ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวข้ามความท้าทายนี้ไปได้
ภาพรวมรายได้รวม 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: การปรับตัวลดลงเล็กน้อยแต่สัญญาณเตือนชัดเจน
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขโดยรวมจะดูไม่มาก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะเห็นภาพที่น่ากังวลว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ผู้ประสบปัญหารายได้ถดถอย: บทเรียนจาก LPN, Eastern Star, Country Group และอื่นๆ
หลายบริษัทเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบในอัตราที่น่าตกใจ โดยเฉพาะ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate, และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ในขณะที่ Raimon Land ก็มีรายได้ลดลงถึง 26% ตามมาด้วย Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22%, และ Siamese Asset ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยแต่ยังคงรักษาตำแหน่งไว้ได้ (ต่ำกว่า 1%) Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%), และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
รายได้จากการขาย: ดัชนีวัดประสิทธิภาพที่แท้จริง
เมื่อพิจารณาถึง รายได้จากการขาย ซึ่งเป็นตัวชี้วัดประสิทธิภาพการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ เราพบว่าภาพรวมของ 41 บริษัทที่ถูกสำรวจ มีรายได้จากการขายรวมกันประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างต่อเนื่อง
Raimon Land ประสบปัญหาหนักที่สุด โดยมีรายได้จากการขายลดลงถึง 78% ขณะที่ L.P.N. Development รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ผู้นำอย่าง AP (Thailand) ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่แค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหา ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ (รายได้รวม 2566)
แสนสิริ 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท 15,066 ล้านบาท
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย ปี 2566
เมื่อพิจารณาเฉพาะ รายได้จากการขาย จะเห็นการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดย AP (Thailand) กลับมาครองอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริที่คว้าอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท (แสนสิริเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%) ศุภาลัยยังคงรักษาตำแหน่งอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset ขยับขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตได้ถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลงไปมาก โดยอยู่ที่ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้รายได้จากการขายจะลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท Quality House อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ดาวรุ่งพุ่งแรงในตลาดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
แม้ว่าบริษัทจะสามารถสร้างรายได้ได้มากเพียงใด แต่หากมี กำไรสุทธิ น้อย ก็ยังไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิ 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิ แต่มีปัจจัยพิเศษ
Land and Houses ยังคงครองอันดับ 1 ในด้าน กำไรสุทธิ สูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลงอย่างมาก เหตุผลสำคัญมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยนี้ Supalai (6,083 ล้านบาท) น่าจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน AP (Thailand) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท ตามมาติดๆ เป็นอันดับ 3 แสนสิริ ทำกำไรสุทธิได้ 5,846 ล้านบาท เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อน
SC Asset ทำกำไร 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่ทำกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียว Pruksa Holding ทำกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่รออยู่
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ซึ่งเต็มไปด้วยความท้าทายและแรงกดดันจากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาคหลายประการ คาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับบริษัทที่ยังไม่สามารถปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปได้
ในฐานะผู้ที่อยู่ในวงการมายาวนาน ผมเชื่อว่าบริษัทที่มีการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ มีกลยุทธ์การขายที่ยืดหยุ่น สามารถนำเสนอมูลค่าที่แท้จริงให้กับลูกค้า และที่สำคัญที่สุด คือมีความสามารถในการปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นผู้ที่สามารถอยู่รอดและเติบโตต่อไปได้
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจใน อสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจปัจจัยพื้นฐานเหล่านี้ จะช่วยให้สามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างชาญฉลาด และมองเห็นโอกาสท่ามกลางความท้าทาย
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดและกลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสมกับสภาวะปัจจุบัน เราพร้อมที่จะร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการสร้างความสำเร็จให้กับท่าน โปรดติดต่อเราเพื่อพูดคุยเกี่ยวกับโอกาสที่เป็นไปได้สำหรับอนาคตของคุณ
