วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – ผู้เล่นตัวจริงที่ฝ่ามรสุมสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ขึ้นลงมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญที่ท้าทายความสามารถของผู้ประกอบการในอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างแท้จริง แม้จะมีความหวังจากโมเมนตัมที่ดีในช่วงปลายปี 2565 แต่ภาพรวมตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างน่าประหลาดใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อการเลือกตั้งใหญ่เป็นปัจจัยหนึ่งที่ส่งผลกระทบ ความซบเซาต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี ซึ่งปกติจะเป็นช่วงไฮซีซั่นที่ตลาดควรจะคึกคัก แต่กลับไม่เป็นเช่นนั้น และสถานการณ์นี้ยังคงส่งสัญญาณความไม่แน่นอนต่อเนื่องมายังต้นปี 2567
Property Mentor ในฐานะหน่วยงานที่ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอสังหาริมทรัพย์มาอย่างใกล้ชิด ได้ทำการรวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถรักษาเสถียรภาพและก้าวข้ามผ่านความท้าทายไปได้
ภาพรวมรายได้ปี 2566: ความท้าทายที่ส่งผลต่อรายได้รวม
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งนี้ สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียดจะพบว่าน่ากังวลใจ เพราะในจำนวน 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ค่อนข้างรุนแรงต่อภาพรวมของอุตสาหกรรม
บางบริษัทต้องเผชิญกับภาวะรายได้ติดลบในอัตราที่น่าเป็นห่วง ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ประมาณ -28% ในขณะที่ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับสถานการณ์รายได้ที่ลดลงถึง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่พ้นจากสภาวะนี้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราวๆ -4%
แสนสิริ ครองแชมป์รายได้รวมสูงสุด แต่ AP (Thailand) พุ่งแรงในยอดขาย
เมื่อพิจารณาในส่วนของรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม ตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่าสำหรับการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ คือ “รายได้จากการขาย” เนื่องจากรายได้รวมอาจมีปัจจัยอื่นเข้ามาช่วยสนับสนุน แต่เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกนี้จะเปลี่ยนไป
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
ภาพรวมของรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่าเป็นห่วงว่ามีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายในการระบายสต็อกและยอดขายโครงการใหม่
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่รายได้ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% สิ่งที่น่าพิจารณาคือ ไม่ใช่แค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหา ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) นำทัพยอดขายสูงสุด แสนสิริ เติบโตโดดเด่น
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตาอย่าง เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเห็นผลตอบแทน โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 การเติบโตนี้สะท้อนถึงกลยุทธ์การลงทุนที่ให้ผลตอบแทนที่น่าพอใจ
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญ แต่ผลกำไรสุทธิคือเครื่องพิสูจน์ความสามารถในการบริหารจัดการธุรกิจที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท สิ่งที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่งมีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ยังคงเป็นผู้นำด้านกำไรสูงสุด แต่มีปัจจัยพิเศษ
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
จะเห็นได้ว่า Land and Houses ยังคงครองอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิ แม้ว่ารายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก แต่มีปัจจัยพิเศษจากการขายสินทรัพย์โรงแรมเข้ามาเสริม อย่างไรก็ตาม หากไม่มีปัจจัยนี้ ศุภาลัยก็มีศักยภาพที่จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญและโอกาสใหม่
ข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทนี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายในปี 2567 ด้วยปัจจัยต่างๆ เช่น ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังคงมีความไม่แน่นอน, อัตราดอกเบี้ยที่อาจทรงตัวสูง, และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาส สำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว เข้าใจความต้องการของตลาดอย่างลึกซึ้ง และบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะสามารถสร้างความได้เปรียบและก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
บริษัทที่มีกลยุทธ์การดำเนินงานที่แข็งแกร่ง, การบริหารจัดการสภาพคล่องที่ดี, และการพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์เทรนด์ใหม่ๆ เช่น บ้านประหยัดพลังงาน, เทคโนโลยี Smart Home, หรือ โครงการที่เน้นความยั่งยืน จะเป็นผู้เล่นที่มีศักยภาพในการเติบโตอย่างโดดเด่น
การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุน, ผู้ซื้อบ้าน, และผู้ที่อยู่ในอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย เพื่อประกอบการตัดสินใจที่ถูกต้อง และเตรียมพร้อมสำหรับโอกาสในอนาคต
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ ตลาดคอนโดมิเนียม หรือ บ้านเดี่ยว กรุงเทพฯ และหัวเมืองใหญ่ หรือกำลังพิจารณา ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ในสภาวะตลาดปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อรับคำแนะนำที่ถูกต้องและทันท่วงที.
