การวิเคราะห์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทพิสูจน์ความแข็งแกร่ง ท่ามกลางความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองความเคลื่อนไหวของตลาดไทยอย่างใกล้ชิด ตลอดช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นปีแห่งการวัดกำลังอย่างแท้จริงสำหรับผู้ประกอบการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หลายราย คาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งหลังได้รับแรงส่งจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาสำคัญอย่างไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วงไฮซีซั่นของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ กลับไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้คึกคักได้เท่าที่ควร และสถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 สร้างความกังวลให้กับผู้ที่อยู่ในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ไทย
เพื่อประเมินสถานการณ์และผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลบริษัท อสังหาริมทรัพย์ จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลประกอบการในปี 2566 ที่ผ่านมา ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความผันผวนของตลาดได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางมรสุมนี้
ภาพรวมรายได้ปี 2566: การปรับฐานของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์
ในปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่งที่ทำการสำรวจ สามารถสร้างรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่าเป็นห่วงมากนัก แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ถาโถมเข้าใส่อุตสาหกรรมอย่างทั่วถึง
บริษัทหลายแห่งประสบปัญหาการลดลงของรายได้ในอัตราที่น่ากังวล โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงในระดับ 20% ขึ้นไป โดย LPN และ CGD มีรายได้หดตัวไปถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LALIN) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงกระแสลบนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่สร้างรายได้สูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) มียอดรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) มียอดรายได้รวมลดลงราว 4%
ผู้นำด้านรายได้รวมปี 2566: Sansiri ครองแชมป์ นำหน้า AP (Thailand) อย่างเฉียดฉิว
Sansiri (SIRI) ก้าวขึ้นเป็นอันดับหนึ่งด้านรายได้รวมในปี 2566 ด้วยยอด 39,082 ล้านบาท โตขึ้น 12% เหนือกว่า AP (Thailand) (AP) ที่ 38,399 ล้านบาท อย่างน่าเสียดาย อันดับสามเป็น Supalai (SPALI) ที่ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ที่ 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) คว้าอันดับหกด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย U City (U) ที่ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท ปิดท้าย 10 อันดับแรก
การวัดผลด้วยรายได้จากการขาย: AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์ผู้นำ
อย่างไรก็ตาม การวัดผลความสำเร็จที่แท้จริงในอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ ควรให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่บางแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาสนับสนุน แต่หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกย่อมมีการเปลี่ยนแปลง
สำหรับ 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มียอดรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
Raimon Land (RML) ประสบปัญหาหนักที่สุด โดยรายได้จากการขายตกลงไปถึง 78% L.P.N. Development (LPN) มียอดขายลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มียอดขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำด้านรายได้รวม ก็มียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายติดลบ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้จากการขาย, Sansiri ตามมาติดๆ
AP (Thailand) (AP) กลับมาผงาดขึ้นเป็นอันดับหนึ่งด้านรายได้จากการขายในปี 2566 ด้วยยอด 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มียอดขายเติบโตขึ้น 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่นที่อันดับสาม ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับห้าด้วยยอดขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้จะมียอดขายลดลงไปมาก แต่ Land and Houses (LH) ยังคงรักษาที่ยืนใน Top 10 ได้ด้วยยอดขาย 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) มาในอันดับเจ็ดด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมียอดขายลดลงถึง 24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาอย่างเงียบๆ แต่สม่ำเสมอ ติด Top 10 ทุกปี ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายอันดับสิบด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่ผลงานโดดเด่นและควรกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN มียอดขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
การวัดผลกำไรสุทธิ: Land and Houses คว้าแชมป์, Supalai และ AP (Thailand) ตามติด
สุดท้ายแล้ว แม้จะขายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses (LH) ยังคงยืนหนึ่งในตำแหน่งผู้สร้างกำไรสูงสุดในปี 2566 ด้วยยอด 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลงมาก เหตุผลหลักมาจากกำไรจำนวน 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน หากปราศจากการขายสินทรัพย์ดังกล่าว Supalai (SPALI) คงจะคว้าอันดับหนึ่งไปครอง โดยมีกำไร 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Sansiri (SIRI) มาในอันดับสี่ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท โตขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับห้าด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน
SC Asset (SC) มาในอันดับหกด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับแปดด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับเก้าด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้าย 10 อันดับแรกด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: บทสรุปและแนวโน้มสำหรับปี 2567
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ เป็นบทพิสูจน์ความท้าทายที่อุตสาหกรรมต้องเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มสำหรับปี 2567 ยังคงชี้ให้เห็นถึงความยากลำบากที่คาดว่าจะดำเนินต่อไป การปรับตัว การบริหารจัดการต้นทุน และการนำเสนอกลยุทธ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน
สำหรับท่านที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ว่าจะเป็นการซื้อ ขาย หรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ หรือจังหวัดอื่นๆ การศึกษาข้อมูลผลประกอบการของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำเหล่านี้ จะช่วยให้ท่านตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดและมั่นใจมากยิ่งขึ้น หากท่านต้องการคำปรึกษาหรือต้องการค้นหาอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับความต้องการของท่าน อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมก้าวข้ามความท้าทาย และคว้าโอกาสในตลาด อสังหาริมทรัพย์ ปี 2567 นี้ไปด้วยกัน
