บทวิเคราะห์ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: สัญญาณเตือนภัยและผู้ชนะที่แท้จริงท่ามกลางความท้าทาย
ในปี 2566 วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับปีแห่งความท้าทายที่ยากจะคาดเดา ภายหลังความคาดหวังอันสดใสที่ต่อเนื่องมาจากโมเมนตัมอันแข็งแกร่งของปี 2565 ที่ธุรกิจกำลังอยู่ในช่วงขาขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างรวดเร็ว นำไปสู่ความกังวลที่ทวีคูณก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาที่ยืดเยื้อจนกระทั่งสิ้นปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการซื้อขายคึกคักในไตรมาสสุดท้ายของปี 2566 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ทิ้งไว้เพียงความไม่แน่นอนที่ลามมาถึงต้นปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และเพื่อทำความเข้าใจถึงกลไกการปรับตัวของภาคธุรกิจนี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่ผันผวนได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถก้าวขึ้นมาเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางพายุแห่งความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ต้องจับตา
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ภายใต้การวิเคราะห์นี้ สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม หากเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 บริษัท จากทั้งหมด 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมปรับตัวลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณที่น่ากังวลอย่างยิ่งสำหรับภาพรวมอุตสาหกรรม
มีบริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งที่เผชิญกับผลประกอบการที่ติดลบอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมลดลงในอัตราที่สูงกว่า 20% อาทิ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate, และ Country Group Development ซึ่งมีรายได้ลดลงถึงประมาณ 28% นอกจากนี้ Raimon Land ยังมีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property -23%, Major Development -22%, และ Siamese Asset -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ข้อสังเกตที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai มีรายได้ลดลง 10%, Pruksa Holding -9%, และ Origin Property รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 คือ แสนสิริ ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท สามารถเฉือนเอาชนะอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปได้อย่างน่าตื่นเต้น อันดับ 3 คือ Supalai ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 4 คือ Land and Houses ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 คือ Pruksa Holding ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ในส่วนของอันดับ 6 ได้แก่ SC Asset Corporation ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนศักยภาพที่แท้จริงของธุรกิจ การพิจารณาเฉพาะ “รายได้จากการขาย” เป็นสิ่งสำคัญยิ่ง เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายราย มีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาสนับสนุน แต่เมื่อเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายเท่านั้น โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกย่อมเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
โดยรวมแล้ว บริษัททั้ง 41 แห่งที่ทำการสำรวจ สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 บริษัท จาก 41 แห่ง ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์การลดลงของรายได้จากการขายพบได้ในหลายบริษัท อาทิ Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่บริษัทอันดับ 1 อย่าง AP (Thailand) ก็มีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายติดลบ เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า AP (Thailand) ขึ้นมาครองอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ซึ่งเข้ามาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม Sansiri ถือเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% อันดับ 3 คือ Supalai ที่ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 4 คือ SC Asset Corporation ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตเป็นบวกที่ 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ในส่วนของอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ Land and Houses ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House ที่เข้ามาอย่างสม่ำเสมอทุกปี ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ควรกล่าวถึงเป็นพิเศษคือ Central Pattana ซึ่งกำลังเริ่มเก็บเกี่ยวผลประโยชน์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 Central Pattana สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพในการแข่งขันของบริษัทในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่ม อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และ คอนโดมิเนียมพร้อมอยู่
กำไรสุทธิ: บทสรุปของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่การสร้าง “กำไรสุทธิ” คือบทพิสูจน์ความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุด อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses แม้จะมีรายได้รวมลดลงมาก แต่สามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปถึง 7,495 ล้านบาท โดยมีปัจจัยหลักมาจากการรับรู้กำไรประมาณ 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทรัสต์ หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ อันดับ 2 คือ Supalai ที่ทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) ซึ่งมีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว อันดับ 4 คือ Sansiri ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25%
อันดับ 6 คือ SC Asset ที่มีกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 คือ Quality House ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างเจ็บปวด อันดับ 8 คือ Pruksa Holding ทำกำไรได้ 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (เป็นการประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: โอกาสและความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567
ผลการดำเนินงานที่ได้นำเสนอมานี้ เป็นภาพสะท้อนของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจาก 41 บริษัทชั้นนำที่ Property Mentor ได้รวบรวมและวิเคราะห์อย่างละเอียด ปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย และต้องการกลยุทธ์ที่เฉียบคมเพื่อนำพาธุรกิจให้รอดพ้นและเติบโต
สำหรับผู้ประกอบการที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่มีศักยภาพ หรือต้องการปรึกษาเกี่ยวกับ การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ การลงทุนคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ หรือ แนวโน้มตลาดบ้านจัดสรร การทำความเข้าใจในปัจจัยขับเคลื่อนตลาด ราคาอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละพื้นที่ และการเลือกประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาด รวมถึงการบริหารจัดการความเสี่ยง ถือเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังพิจารณา ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มือสอง หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ ราคาบ้านในกรุงเทพฯ หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่า การศึกษาข้อมูลเชิงประจักษ์และรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ จะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจได้อย่างถูกต้องและมีประสิทธิภาพสูงสุด
เราเชื่อมั่นว่า ด้วยความเข้าใจในพลวัตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การวางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบ และการเลือกพันธมิตรที่เหมาะสม ท่านจะสามารถค้นพบโอกาสในการสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจในตลาดที่มีความผันผวนนี้ได้
หากท่านต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงกลยุทธ์ หรือต้องการคำแนะนำที่ปรับให้เข้ากับความต้องการเฉพาะของท่าน เพื่อยกระดับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้ประสบความสำเร็จ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันสร้างอนาคตที่สดใสในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยต่อไป
