วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การปรับตัวและการแข่งขันในยุคที่ท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ดิฉันได้เห็นวัฏจักรและพลวัตของตลาดมาหลายต่อหลายครั้ง อย่างไรก็ตาม ปี 2566 ถือเป็นอีกปีที่สร้างความประหลาดใจและท้าทายอย่างยิ่ง สำหรับผู้ประกอบการในภาคส่วนนี้ แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งต่อยอดจากโมเมนตัมของปี 2565 แต่ทว่าตลาดกลับชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่และต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาปกติที่ควรเป็นไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้เท่าที่ควร สภาพการณ์เช่นนี้ได้ส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567 บ่งชี้ถึงความซับซ้อนของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ต้องการการวิเคราะห์เชิงลึก
Property Mentor ในฐานะหน่วยงานที่ติดตามผลการดำเนินงานของบริษัทมหาชนใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อย่างใกล้ชิด ได้ทำการรวบรวมข้อมูลจาก 41 บริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และเพื่อค้นหาว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแท้จริงภายใต้แรงกดดันนี้
ภาพรวมรายได้ปี 2566: การหดตัวเล็กน้อยแต่กระจายตัวอย่างมีนัยสำคัญ
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขภาพรวมนี้อาจดูไม่น่ากังวลนัก แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่ประสบปัญหา รายได้อสังหาริมทรัพย์ลดลง
ในกลุ่มบริษัทที่ประสบภาวะรายได้ติดลบอย่างมีนัยสำคัญ เราพบชื่อของ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21% แม้แต่ Land and Houses ผู้นำตลาดที่แข็งแกร่ง ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18%
สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้สูงสุดในปี 2566 กลับมีถึง 5 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9% และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงราว 4% สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่าแม้แต่บริษัทขนาดใหญ่ที่เคยมีผลงานโดดเด่น ก็ยังได้รับผลกระทบจากสภาวะตลาดที่ไม่เอื้ออำนวย
Sansiri ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม: การเติบโตที่สวนกระแส
ท่ามกลางความท้าทายนี้ Sansiri ได้สร้างผลงานอันโดดเด่นด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท และอัตราการเติบโต 12% ทำให้ขึ้นเป็นอันดับ 1 ในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด โดยเฉือน AP (Thailand) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด Supalai ตามมาในอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท ตามด้วย Land and Houses ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ที่ 26,132 ล้านบาท
ใน 10 อันดับแรก ยังมี SC Asset Corporation (24,487 ล้านบาท), U City (17,672 ล้านบาท), Frasers Property (Thailand) (16,169 ล้านบาท), Origin Property (15,157 ล้านบาท) และ Singha Estate (15,066 ล้านบาท) การจัดอันดับนี้แสดงให้เห็นถึงการกระจายตัวของรายได้ในกลุ่มผู้เล่นหลัก แม้บางรายจะประสบกับรายได้ที่ลดลงก็ตาม
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของการดำเนินธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้ได้ภาพการดำเนินงานที่สะท้อนถึงศักยภาพการสร้างรายได้จากธุรกิจหลักอย่างแท้จริง การพิจารณา รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นปัจจัยสำคัญ เพราะหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม การมองเฉพาะรายได้จากการขายจะช่วยให้เห็นถึงความแข็งแกร่งในแกนธุรกิจของแต่ละบริษัท
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่ประสบปัญหาหนักในส่วนนี้ ได้แก่ Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development เกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้ส่วนนี้ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และเป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง แสดงถึงความท้าทายที่เกิดขึ้นทั่วทั้งอุตสาหกรรม
AP (Thailand) กลับคืนบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย: ความสามารถในการบริหารจัดการโครงการ
AP (Thailand) ได้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการกลับมาเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขายอีกครั้ง ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งในอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ขยับขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Frasers Property ทำรายได้ 10,019 ล้านบาทในอันดับ 7 Origin Property แม้จะลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท Quality House (7,619 ล้านบาท) และ Property Perfect (7,171 ล้านบาท) ปิดท้ายใน 10 อันดับแรก
อีกบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ในท้ายที่สุด แม้จะสามารถสร้างรายได้ได้มากเพียงใด หากกำไรสุทธิที่จับต้องได้มีน้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ที่สำคัญคือมีกว่า 12 บริษัท ที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิ: กลยุทธ์การกระจายความเสี่ยงที่ได้ผล
Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่การมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท เป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยผลักดันให้ขึ้นเป็นอันดับ 1 หากไม่นับปัจจัยนี้ Supalai ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
AP (Thailand) เกาะติดมาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท Sansiri มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตถึง 42% แสดงถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการที่ดี Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไร 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset (2,525 ล้านบาท) เฉือนชนะ Quality House (2,503 ล้านบาท) ไปอย่างสูสี Pruksa Holding ทำกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (1,865 ล้านบาท) และ Central Pattana (ประมาณการ 1,610 ล้านบาท) ปิดท้ายใน 10 อันดับแรก
บทสรุปและทิศทางในอนาคต
ข้อมูลจากการวิเคราะห์ผลประกอบการของ 41 บริษัทใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ชี้ให้เห็นถึงสภาวะที่ท้าทายในปี 2566 แม้บางบริษัทจะยังคงทำผลงานได้ดี แต่ภาพรวมแสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระทบต่อรายได้และกำไรของอุตสาหกรรม
ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการจะต้องเผชิญกับความยากลำบากในการดำเนินธุรกิจ การปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างความแตกต่างให้กับผลิตภัณฑ์และบริการ จะเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโต
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจใน แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ การติดตามผลประกอบการของบริษัทต่างๆ อย่างใกล้ชิด รวมถึงการวิเคราะห์ปัจจัยขับเคลื่อนตลาดอย่างรอบด้าน จะช่วยให้สามารถตัดสินใจลงทุนและวางแผนอนาคตได้อย่างมีประสิทธิภาพ
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับ ตลาดบ้านมือสอง กรุงเทพฯ หรือ คอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ เชียงใหม่ ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำ เพื่อร่วมกันก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปด้วยกัน และค้นหาโอกาสที่ดีที่สุดสำหรับท่าน.
