บทวิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – ความท้าทายที่มองเห็น และผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและพลวัตของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังสูงว่าจะสามารถต่อยอดโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 ที่ตลาดเริ่มกลับมามีชีวิตชีวา ทว่าความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง ตลาดเริ่มเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานั้นก็ยังคงดำเนินต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย ก็ยังไม่เห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน ลุกลามมาถึงต้นปี 2567 ตลาดก็ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอนที่คล้ายคลึงกับปีที่ผ่านมา
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมและประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลจากบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความผันผวนนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขที่ชี้ให้เห็นถึงความท้าทาย
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท แม้ตัวเลขนี้จะลดลงเพียงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ 376,141 ล้านบาท แต่หากเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณที่ชัดเจนว่าตลาดโดยรวมกำลังเผชิญกับแรงกดดัน
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาด้านรายได้รวมอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate, และ Country Group Development ซึ่งมีรายได้ลดลงในระดับ 20% ขึ้นไป โดยเฉพาะ L.P.N. Development ที่ติดลบไปราว -28% นอกจากนี้ Raimon Land ก็ประสบปัญหาเช่นกัน โดยมีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property -23%, Major Development -22%, และ Siamese Asset -21%
แม้แต่ Land and Houses ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำตลาด ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai -10%, Pruksa Holding -9%, และ Origin Property มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Sansiri ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม เติบโต 12%
ในส่วนของ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด ได้แก่:
Sansiri: 39,082 ล้านบาท
AP (Thailand): 38,399 ล้านบาท
Supalai: 31,818 ล้านบาท
Land and Houses: 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding: 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 24,487 ล้านบาท
Univentures: 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 16,169 ล้านบาท
Origin Property: 15,157 ล้านบาท
Singha Estate: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: มาตรวัดที่สะท้อนการดำเนินงานจริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง เราจำเป็นต้องพิจารณาถึงรายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด อาจมีบางส่วนของรายได้ที่มาจากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การดำเนินงานหลักโดยตรง แต่เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกก็มีการเปลี่ยนแปลงไป
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่มีรายได้ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ -40% ที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งในด้านรายได้รวม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ที่น่าสังเกตคือ ไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายติดลบ แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ประสบปัญหาดังกล่าว
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ได้แก่:
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท
Sansiri: 32,829 ล้านบาท (เป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai: 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตเป็นบวก)
Pruksa Holding: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท (ยังคงรักษาอันดับใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลง)
Frasers Property (Thailand): 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้จะลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality House: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ Central Pattana ก็เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามอง ด้วยการเติบโตที่ก้าวกระโดดของรายได้จากการขาย ในปี 2566 บริษัทฯ ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ได้พัฒนามาอย่างต่อเนื่อง
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ถึงแม้ว่าการมีรายได้จำนวนมากจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่หากสุดท้ายแล้วไม่สามารถเปลี่ยนเป็นกำไรที่จับต้องได้ ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด ด้วยปัจจัยพิเศษ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุด ได้แก่:
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้จะลดลง แต่บริษัทฯ มีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท ซึ่งเป็นปัจจัยหลักที่ทำให้ติดอันดับ 1)
Supalai: 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท
Sansiri: 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
Origin Property: 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง -25% จากปีก่อน)
SC Asset: 2,525 ล้านบาท
Quality House: 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มอนาคต
ข้อมูลทั้งหมดนี้สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย การแข่งขันที่สูง และสภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงผันผวน ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับอุตสาหกรรมนี้ อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความยากลำบากนี้ ยังมีบริษัทที่สามารถปรับตัว กลยุทธ์ที่เฉียบคม และการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ สามารถยืนหยัดและสร้างการเติบโตได้อย่างน่าประทับใจ
การทำความเข้าใจถึงปัจจัยขับเคลื่อนที่แท้จริง ไม่ว่าจะเป็นรายได้จากการขายที่แข็งแกร่ง การบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ หรือการสร้างสรรค์นวัตกรรมผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด จะเป็นกุญแจสำคัญในการไขว่คว้าความสำเร็จในอนาคต
หากท่านเป็นนักลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์เชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจได้อย่างมีข้อมูล และวางแผนกลยุทธ์ได้อย่างเหมาะสม เพื่อคว้าโอกาสท่ามกลางความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังจะมาถึง
