บทสรุปภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทายที่คาดไม่ถึงและการปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ความคาดหวังอันเปี่ยมล้นที่ต่อยอดมาจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 ทว่ากลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างที่ไม่คาดคิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเข้าสู่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความอ่อนแรงนั้นได้ลากยาวต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่เคยเป็นไฮซีซั่นอันคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ และสถานการณ์ที่ดูเหมือนจะยังคงไม่สู้ดีนักเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567
ในฐานะนักวิเคราะห์ที่มีประสบการณ์ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และพบว่าปี 2566 เป็นปีที่บรรดาผู้ประกอบการต้องงัดกลยุทธ์ทุกรูปแบบมาประคองกิจการ บทความนี้จะนำเสนอการวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง โดย Property Mentor เพื่อทำความเข้าใจว่าบริษัทใดสามารถรับมือกับความท้าทายในปีที่ผ่านมาได้ดีที่สุด และใครคือผู้ที่พิสูจน์ตนเองว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพและทั่วประเทศ
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
โดยรวมแล้ว ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยหรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนักเมื่อพิจารณาภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท กลับพบว่าสถานการณ์มีความซับซ้อนกว่านั้นมาก โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในหลัก 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งต่างประสบกับการลดลงราว -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับผลประกอบการที่ติดลบถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงราว -4%
Sansiri ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้รวม
เมื่อพิจารณาถึงรายได้รวมสูงสุดในปี 2566, Sansiri (SIRI) คว้าตำแหน่งแชมป์ไปครองด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโต 12% โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้ 38,399 ล้านบาทไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 3 เป็นของ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ที่อันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
ในส่วนของอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ UWC (UWC) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดกันที่ผลงานที่แท้จริงและสะท้อนถึงศักยภาพในการดำเนินธุรกิจหลัก การพิจารณาจากรายได้จากการขายถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เพราะหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุด อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาสนับสนุน แต่เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว โฉมหน้าของผู้นำก็จะมีความเปลี่ยนแปลงไป
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์รายได้จากการขายที่น่าจับตามอง ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในอุตสาหกรรม ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ที่พบว่ามีรายได้จากการขายติดลบ เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) กลับมาผงาดในตลาดขาย, Sansiri ยังคงแข็งแกร่ง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566, AP (Thailand) (AP) กลับขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ซึ่งมาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม Sansiri ยังเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% อันดับ 3 เป็นของ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาความแข็งแกร่งด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 เป็นของ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้ว่ารายได้จากการขายจะลดลงไปมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ในอันดับ 8 แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่มักจะปรากฏชื่อในลิสต์นี้เสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 เป็นของ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN) ดาวรุ่งพุ่งแรงในตลาดขาย
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของความสำเร็จ
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่หากท้ายที่สุดแล้วกำไรสุทธิไม่เป็นไปตามเป้าหมาย การดำเนินธุรกิจก็ยังไม่ถือว่าประสบความสำเร็จสูงสุด ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท และน่ากังวลกว่านั้นคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ผลประกอบการขาดทุน โดยบางบริษัทประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และมีกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท ที่มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ยังคงครองแชมป์กำไรสูงสุด
เมื่อพิจารณาถึงบริษัทที่ทำกำไรสูงสุด Top 10 ในปี 2566, Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH มีกำไรสูงในปีนี้ คือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่อันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท อาจจะคว้าตำแหน่งแชมป์ไปได้ โดย Supalai เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ซึ่งมีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด อันดับ 4 คือ Sansiri (SIRI) ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
สำหรับอันดับ 6 คือ SC Asset (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มที่คาดว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบาก อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความผันผวนนี้ การวิเคราะห์เชิงลึกถึงกลยุทธ์การดำเนินงานของแต่ละบริษัท จะเป็นกุญแจสำคัญในการทำความเข้าใจว่าใครคือผู้ที่จะสามารถปรับตัวและเติบโตต่อไปได้
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์พรีเมียม หรือกำลังมองหาที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าใจตลาดอย่างถ่องแท้ Property Mentor พร้อมที่จะนำเสนอข้อมูลเชิงลึกและกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน เพื่อให้ท่านสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างมั่นใจและประสบความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับลักชัวรี่และทุกเซ็กเมนต์ของตลาด
อย่าพลาดโอกาสในการอัปเดตข้อมูลเชิงลึกและแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ล่าสุดกับ Property Mentor สู่การตัดสินใจลงทุนที่เหนือกว่า.
