ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ถอดบทเรียนจากความท้าทาย สู่โอกาสในอนาคต
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในแวดวง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ปี 2566 เป็นอีกปีที่วงการนี้เผชิญกับแรงกดดันรอบด้านอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ความคาดหวังที่เคยตั้งไว้ว่าจะสานต่อโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 กลับต้องพบกับความเป็นจริงที่ตลาดชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะอย่างยิ่งก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ ปรากฏการณ์นี้ลากยาวต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้จะเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยและกิจกรรมทางการตลาดที่คึกคักที่สุด (High Season) ก็ตาม สัญญาณการฟื้นตัวยังคงริบหรี่ จนเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 ภาพรวมของตลาดก็ยังไม่แสดงทีท่าว่าจะดีขึ้นอย่างก้าวกระโดดจากปีก่อนหน้า
เพื่อทำความเข้าใจถึงสถานการณ์ดังกล่าว Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายอย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถก้าวข้ามผ่านพ้นวิกฤตการณ์นี้ไปได้ กลายเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปีที่ผ่านมา
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวในภาพใหญ่
ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยหรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงภาวะชะลอตัวที่แผ่กระจายในวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบในระดับสูง โดยเฉพาะที่ติดลบเกิน 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่รายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) หนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังมียอดรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในบรรดา 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
แสนสิริ ครองแชมป์รายได้รวม แต่ AP (Thailand) ผงาดในแง่รายได้จากการขาย
เมื่อเจาะลึกถึง 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 คือ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือนเอาชนะอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท อย่างสูสี อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ที่ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ที่ 26,132 ล้านบาท ในอันดับ 5
อันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ที่ 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย U City (U) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 8 ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ในอันดับ 9 ที่ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ในอันดับ 10 ที่ 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความสามารถในการทำธุรกิจหลักของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ อย่างแท้จริง โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกจะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
รายได้จากการขาย: บทพิสูจน์ความแข็งแกร่งในธุรกิจหลัก
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่เกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในอุตสาหกรรม ก็ยังมียอดรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่เพียงแต่ผู้เล่นรายใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับสถานการณ์นี้ ใน 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) นำทัพรายได้จากการขาย ตามด้วย แสนสิริ และ ศุภาลัย
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เป็นบริษัทที่รายได้เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลง)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง 24% ก็ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์ เพื่อขาย โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างน่าประทับใจถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาท ในปี 2565 ตัวเลขนี้สะท้อนถึงศักยภาพในการพัฒนาและการบริหารจัดการโครงการที่ดินและอาคารประเภทต่างๆ
ผลกำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จ
แม้การสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือตัวบ่งชี้ที่สำคัญที่สุดว่าบริษัท อสังหาริมทรัพย์ นั้น สามารถดำเนินธุรกิจได้อย่างมีประสิทธิภาพและสร้างมูลค่าให้กับผู้ถือหุ้นได้มากน้อยเพียงใด ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ ขณะที่อีกกว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสูงสุด จากการขายสินทรัพย์พิเศษ
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ LH สามารถสร้างกำไรสูงสุดได้ในปีนี้ ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน มูลค่ากว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42% จากปีก่อน)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางในอนาคต
ข้อมูลที่รวบรวมมาจากการดำเนินงานของ 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ชี้ให้เห็นอย่างชัดเจนว่า ปี 2566 เป็นปีแห่งความท้าทายที่เข้มข้นสำหรับอุตสาหกรรมนี้ ปัจจัยต่างๆ ทั้งภาวะเศรษฐกิจโลก, นโยบายทางการเงิน, กำลังซื้อของผู้บริโภค, และความผันผวนทางการเมือง ล้วนส่งผลกระทบต่อภาพรวมตลาด
อย่างไรก็ตาม วงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย มีพลวัตที่น่าสนใจเสมอ บริษัทที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว, มีการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ, นำเสนอนวัตกรรมผลิตภัณฑ์และบริการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด, และสร้างความแข็งแกร่งทางการเงิน จะเป็นผู้ที่สามารถคว้าโอกาสท่ามกลางวิกฤตการณ์
สำหรับปี 2567 คาดว่ายังคงเป็นอีกปีที่ภาค อสังหาริมทรัพย์ ต้องเผชิญกับความไม่แน่นอน แต่ในขณะเดียวกัน ก็ยังมีโอกาสสำหรับผู้ที่เตรียมพร้อมและมีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง หากคุณเป็นนักลงทุน, ผู้ประกอบการ, หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในตลาด อสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ คือกุญแจสำคัญในการตัดสินใจอย่างชาญฉลาด
หากท่านต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงกลยุทธ์สำหรับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาเพื่อนำทางธุรกิจของท่านให้เติบโตอย่างยั่งยืนในตลาดที่มีการแข่งขันสูงเช่นนี้ Property Mentor ยินดีเป็นอย่างยิ่งที่จะร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการสร้างความสำเร็จให้กับท่าน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อพูดคุยถึงแนวทางการลงทุนและกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของท่าน.
