วงการอสังหาฯ ไทย ปี 2566: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ และอนาคตที่ต้องเตรียมพร้อม
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป เป็นปีแห่งความท้าทายที่แท้จริงสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย สวนทางกับความคาดหวังที่มีต่อโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 ที่ภาคธุรกิจเริ่มส่งสัญญาณของการฟื้นตัวอย่างน่ายินดี แต่แล้วตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลกระทบต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่เป็นไฮซีซั่นของการขายในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมาร้อนแรงได้ และสถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังปี 2567 ทำให้ภาพรวมของตลาดดูไม่สดใสเท่าที่ควร
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจึงเป็นสิ่งจำเป็นเพื่อทำความเข้าใจถึงพลวัตที่กำลังเกิดขึ้น Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่งตลอดปี 2566 เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวน และเพื่อค้นหาว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแท้จริงในสถานการณ์เช่นนี้
ภาพรวมรายได้: ความท้าทายที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท แม้ตัวเลขนี้จะลดลงเล็กน้อยเพียงประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่หากเจาะลึกในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีมากถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในภาพรวมของตลาด
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่เผชิญกับรายได้ที่ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LL) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงแรงกดดันนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (Pruksa) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การขับเคี่ยวใน Top 10: แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้รวม
เมื่อพิจารณาถึง 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ผลลัพธ์ที่ปรากฏคือ:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงจำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 ด้านรายได้รวมอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาสนับสนุน แต่หากเราโฟกัสเฉพาะรายได้จากการขายเท่านั้น โฉมหน้าของ Top 10 และอันดับต่างๆ จะเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท สามารถทำได้ทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สิ่งที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความยากลำบากในการผลักดันยอดขายในช่วงปีที่ผ่านมา
บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้ส่วนนี้ลดลงเล็กน้อยที่ 2% ไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์ผู้นำยอดขาย: การแข่งขันที่เข้มข้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (ลดลง 2%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ลดลง 38%)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 บริษัทมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตกว่า 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท ซึ่งเป็นการสะท้อนศักยภาพการเติบโตที่น่าสนใจ
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของการดำเนินงานที่แท้จริง
แม้ว่ายอดขายจะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่ผลกำไรสุทธิคือเครื่องพิสูจน์ความสำเร็จที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิดก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ยืนหนึ่งด้านกำไรสูงสุด: การบริหารต้นทุนและกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: การปรับตัวและการคว้าโอกาสในปี 2567
ข้อมูลข้างต้นสะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมอันท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 การฟื้นตัวที่คาดหวังยังไม่เกิดขึ้นอย่างเต็มที่ และแรงกดดันจากปัจจัยภายนอกและภายในยังคงส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการทุกระดับ
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ต้องใช้ความพยายามอย่างสูงในการดำเนินธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการที่ประสบความสำเร็จ คือผู้ที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ ปรับกลยุทธ์การขายและการตลาดให้เข้ากับสถานการณ์ปัจจุบัน และที่สำคัญที่สุดคือ การเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในยุคที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการนี้ ผมเชื่อว่า แม้จะมีความท้าทาย แต่โอกาสก็ยังคงมีอยู่เสมอสำหรับผู้ที่พร้อมจะปรับตัว เรียนรู้ และสร้างสรรค์ นวัตกรรมในการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์และกำลังซื้อที่เปลี่ยนแปลงไป การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเป็นที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ หากสามารถเลือกสรรโครงการที่มีศักยภาพและบริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงินและธรรมาภิบาล
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อนำพาท่านก้าวผ่านความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 นี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมที่จะให้คำแนะนำและวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของท่าน เพื่อร่วมกันสร้างความสำเร็จที่ยั่งยืนในอนาคต
