วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – ชะลอตัวแต่ใครคือผู้แข็งแกร่ง?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ดิฉันได้สังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง และปี 2566 ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย แม้จะมีความคาดหวังสูงจากโมเมนตัมที่ดีต่อเนื่องจากปี 2565 ที่ตลาดเริ่มมีสัญญาณฟื้นตัวอย่างชัดเจน แต่กลับเกิดภาวะชะลอตัวที่ไม่คาดคิดขึ้นก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ยืดเยื้อต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงฤดูกาลขายที่คึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดกลับมาคึกคักได้อย่างที่ควรจะเป็น สภาพการณ์เช่นนี้ได้ส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอน
เพื่อทำความเข้าใจผลกระทบต่อผู้ประกอบการแต่ละราย Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายของตลาดได้อย่างไรบ้าง พร้อมทั้งชี้ชัดว่าใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสภาวะที่ยากลำบากนี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณการชะลอตัวที่ชัดเจน
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือราว 61% ของบริษัทที่ทำการสำรวจ มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า
กลุ่มบริษัทที่รายได้ร่วงหนัก: บทเรียนจากปี 2566
มีหลายบริษัทที่ประสบกับรายได้รวมที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะบริษัทที่มีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ L.P.N. Development (LPN) ที่เผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงถึงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็อยู่ในกลุ่มเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) มีรายได้รวมลดลง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่พ้นจากปรากฏการณ์รายได้รวมติดลบ โดยมีรายได้ลดลงถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ใน 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
สิริรวม 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย: ผู้นำด้านรายได้รวมปี 2566
เมื่อพิจารณาจากรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Universal Utilities (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง ควรพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากในบางครั้ง รายได้รวมอาจถูกขับเคลื่อนจากแหล่งรายได้อื่นที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก ทำให้ภาพรวมดูดีเกินจริง หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกย่อมเปลี่ยนแปลงไป
จากการรวบรวมข้อมูลของทั้ง 41 บริษัท พบว่ารายได้จากการขายรวมกันในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้ยิ่งสะท้อนความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจน เพราะมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทยักษ์ใหญ่ที่เผชิญความท้าทายด้านรายได้จากการขาย
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดของบริษัทที่รายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และสิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่แม้จะเป็นบริษัทยักษ์ใหญ่ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% นอกจากนี้ ยังมีบริษัทอีก 8 แห่ง จาก 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ที่มีรายได้จากการขายลดลง
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย: ผู้นำด้านรายได้จากการขาย ปี 2566
เมื่อพิจารณาจากรายได้จากการขายสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น 7% ถือเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงรักษาอันดับใน Top 10)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): ดาวเด่นที่น่าจับตามอง
อีกหนึ่งบริษัทที่น่ากล่าวถึงเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพการเติบโตที่แข็งแกร่ง
ผลกำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือสิ่งที่สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างมูลค่าให้กับผู้ถือหุ้นได้อย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ ยังมีกว่า 20 บริษัท ที่มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses (LH): แชมป์กำไรสูงสุด ปี 2566
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่กำไรสูงจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางสำหรับปี 2567
ข้อมูลทั้งหมดนี้สะท้อนภาพรวมที่ท้าทายของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 โดยมีทั้งบริษัทที่สามารถรับมือกับความผันผวนและสร้างผลการดำเนินงานที่น่าพอใจ ควบคู่ไปกับบริษัทที่ยังคงเผชิญกับความยากลำบาก
เมื่อมองไปข้างหน้า ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับความท้าทายที่ซับซ้อน ทั้งปัจจัยเศรษฐกิจมหภาค อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงเป็นประเด็นสำคัญ และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป การวิเคราะห์เชิงลึกถึงกลยุทธ์การดำเนินงาน ความสามารถในการบริหารจัดการ และการปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์ตลาดที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งการเปลี่ยนผ่านนี้ไปได้
ในโลกของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอน การตัดสินใจอย่างชาญฉลาดและอาศัยข้อมูลที่ถูกต้องแม่นยำเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เชื่อถือได้ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการพัฒนาโครงการและการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ในสภาวะตลาดปัจจุบัน ติดต่อเราวันนี้ เพื่อร่วมวางแผนอนาคตที่มั่นคงและสร้างผลตอบแทนที่ยั่งยืนไปพร้อมกัน
