บทวิเคราะห์เจาะลึก: สุขภาพอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ผู้ชนะที่แท้จริงคือใคร?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 นับเป็นอีกปีที่สร้างบทเรียนอันทรงคุณค่าให้กับผู้ประกอบการทุกราย จากความคาดหวังอันสูงลิบลิ่วที่สืบเนื่องจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 การเริ่มต้นปีใหม่กลับนำมาซึ่งความชะลอตัวที่ค่อยๆ คืบคลานเข้ามา การเลือกตั้งใหญ่ที่กำลังจะมาถึงเป็นเสมือนจุดเปลี่ยนที่ทำให้ตลาดเริ่มทรงตัว และสถานการณ์นี้ได้ยืดเยื้อยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ไตรมาสสุดท้ายของปี ซึ่งโดยปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งความคึกคัก (High Season) ก็ยังไม่สามารถจุดประกายความหวังให้ตลาดกลับมามีชีวิตชีวาได้อย่างเต็มที่ และเมื่อเราก้าวเข้าสู่ปี 2567 ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยก็ยังคงสะท้อนถึงความท้าทายที่ไม่ต่างจากปีก่อนหน้า
เพื่อทำความเข้าใจภูมิทัศน์ทางธุรกิจที่ซับซ้อนนี้ Property Mentor ได้ดำเนินการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท การวิเคราะห์นี้ไม่ได้มุ่งหวังเพียงเพื่อบันทึกตัวเลข แต่เพื่อค้นหาว่าบริษัทใดบ้างที่สามารถปรับตัวและบริหารจัดการธุรกิจได้อย่างมีประสิทธิภาพภายใต้สภาวะตลาดที่ผันผวน และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิแห่งนี้
รายได้รวม: ภาพรวมที่ชวนให้ขบคิด
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเมื่อเปรียบเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้แสดงให้เห็นถึงการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% แม้ตัวเลขโดยรวมอาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบภาพที่น่าสนใจว่า มีมากถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ค่อนข้างครอบคลุมในอุตสาหกรรม
บริษัทที่เผชิญกับความท้าทายอย่างหนักหน่วง และมีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูงกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมหดตัวประมาณ 28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LL) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเสาหลักของอุตสาหกรรม ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยกว่า 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10% และ Pruksa Holding (PSH) ที่ 9% ขณะที่ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนแก่นของธุรกิจ
แม้ว่ารายได้รวมจะเป็นตัวเลขที่บ่งบอกถึงภาพรวมของธุรกิจ แต่ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) ถือเป็นตัวชี้วัดที่ตรงไปตรงมาและสะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ดีกว่า เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการรวมรายได้จากแหล่งอื่นๆ ที่ไม่ใช่การขายโครงการโดยตรง อย่างไรก็ตาม เมื่อเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ตัวเลขและการจัดอันดับก็มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ
โดยรวมแล้ว 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทอย่าง Raimon Land (RML) เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมากถึง 78% ขณะที่ L.P.N. Development (LPN) มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% สิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นบริษัทที่มีชื่อเสียง กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงการลดลงของรายได้จากการขายได้ โดยลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่สำคัญคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งชี้ให้เห็นว่า ขนาดของธุรกิจไม่ได้เป็นเครื่องการันตีความสามารถในการสร้างยอดขายที่เติบโตได้เสมอไป
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณารายได้จากการขายแบบเจาะลึก AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำ โดยสามารถทำรายได้จากการขายรวมได้ถึง 36,927 ล้านบาท ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่าง Sansiri (SIRI) ที่ทำรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แต่ Sansiri ก็ยังเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% ศุภาลัย (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ไต่อันดับขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตอย่างแข็งแกร่งถึง 13% Pruksa Holding (PSH) รั้งอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท ตามมาด้วย Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะเผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายถึง 24% แต่ก็ยังสามารถรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality Houses (QH) เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ติดอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษอย่าง Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 ก็เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตได้อย่างงดงาม ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพของบริษัทในการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า สู่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างเต็มตัว
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความสามารถในการทำธุรกิจที่ยั่งยืน
ไม่ว่ายอดขายจะสูงเพียงใด หรือการเติบโตของรายได้จะหวือหวาแค่ไหน หากท้ายที่สุดแล้ว บริษัทไม่สามารถทำกำไรได้อย่างมีนัยสำคัญ หรือไม่สามารถเก็บเงินสดไว้ในมือได้มากพอ ก็ย่อมไม่ถือเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” โดยในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัท ที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งด้านกำไรสุทธิ แต่มีปัจจัยพิเศษ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองแชมป์ แม้จะมีรายได้รวมลดลง แต่ก็สามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนกำไรนี้ มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรกว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท คงจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน ศุภาลัยเฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไรได้ 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียว Sansiri (SIRI) รั้งอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน 25%
SC Asset Corporation (SC) ติดอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality Houses (QH) ที่ทำกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ติดอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในปี 2567
ข้อมูลทั้งหมดนี้คือผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งรวบรวมโดย Property Mentor ภาพรวมชี้ให้เห็นว่า ปี 2567 น่าจะเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายอย่างต่อเนื่อง การแข่งขันที่เข้มข้น การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค การบริหารจัดการต้นทุน และสภาพเศรษฐกิจมหภาค ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ผู้ประกอบการต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ประกอบการที่ต้องการเสริมสร้างความแข็งแกร่งให้กับธุรกิจ การทำความเข้าใจถึงปัจจัยขับเคลื่อนตลาด การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของผู้เล่นหลัก และการมองหาช่องว่างทางการตลาด คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ แม้ตลาดโดยรวมจะเผชิญกับแรงกดดัน แต่ก็ยังมีบริษัทที่สามารถเติบโตและสร้างผลกำไรได้อย่างโดดเด่น ซึ่งแสดงให้เห็นว่า การปรับตัว ความยืดหยุ่น และกลยุทธ์ที่ถูกต้อง ยังคงเป็นสิ่งสำคัญที่สุดในการนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้ผ่านพ้นทุกอุปสรรค และก้าวไปสู่การเติบโตอย่างยั่งยืน
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่ต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงกลยุทธ์ หรือกำลังมองหาที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่จะช่วยนำพาธุรกิจของท่านให้เติบโตและแข็งแกร่งในสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ อย่ารอช้าที่จะติดต่อเรา เพื่อรับคำปรึกษาที่ออกแบบมาเพื่อธุรกิจของท่านโดยเฉพาะ
