ปี 2566: ภาพรวมการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย – การวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
สวัสดีครับ ท่านผู้อ่านทุกท่าน ผมในฐานะผู้ที่คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ วันนี้จะขอพาท่านเจาะลึกถึงภาพรวมการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ในปี 2566 ที่ผ่านมา ซึ่งเป็นปีที่ตลาดเผชิญกับความท้าทายอย่างมีนัยสำคัญ จากที่เคยคาดหวังโมเมนตัมเชิงบวกต่อจากปี 2565 ที่ธุรกิจกำลังจะพลิกฟื้น กลับกลายเป็นว่าตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งอย่างต่อเนื่องตลอดทั้งปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสสุดท้ายของปี ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และสถานการณ์ก็ยังคงส่งผลมาถึงต้นปี 2567
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และที่สำคัญ ใครคือผู้ที่สามารถก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้อย่างแข็งแกร่ง
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่แฝงด้วยการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ
ในปี 2566 ที่ผ่านมา บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมอาจดูไม่น่ากังวลนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ถือเป็นสัญญาณที่บ่งชี้ถึงแรงกดดันที่มากกว่าที่ตัวเลขภาพรวมสื่อสาร
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักจนรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูง ได้แก่ L.P.N. Development Plc. (LPN), Eastern Star Real Estate Plc. (ESTAR), และ Country Group Development Plc. (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงราว 28% ขณะที่ Raimon Land Plc. (RML) ก็ประสบปัญหาเช่นกัน โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 26% ตามมาด้วย Lalin Property Plc. (LALIN) ที่ -23%, Major Development Plc. (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset Plc. (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่ที่มีชื่อเสียงอย่าง Land and Houses Plc. (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) Plc. (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยต่ำกว่า 1%, Supalai Plc. (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding Plc. (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property Plc. (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
ยอดขายจากการดำเนินงานหลัก: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
หากต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงศักยภาพหลักของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง การพิจารณาจาก รายได้จากการขาย ถือเป็นเกณฑ์ที่แม่นยำที่สุด เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นมาเสริม แต่รายได้จากการขายคือหัวใจหลักของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีมากถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์รายได้จากการขายที่น่าเป็นห่วงพบในหลายบริษัท เช่น Raimon Land Plc. (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development Plc. (LPN) ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses Plc. (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) Plc. (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายติดลบ แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท กลับมีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
AP (Thailand) Plc. ผงาดขึ้นนำในด้านรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) Plc. (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri Plc. (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai Plc. (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation Plc. (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding Plc. (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses Plc. (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จะลดลง)
Frasers Property (Thailand) Plc. : 10,019 ล้านบาท
Origin Property Plc. (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24% แต่ยังอยู่ใน Top 10)
Quality House Plc. (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect Plc. (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana Plc. (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 ก็เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทน โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้บริษัทจะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด แต่หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถทำกำไรได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses Plc. คว้าแชมป์กำไรสุทธิ แม้รายได้รวมจะลดลง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses Plc. (LH): 7,495 ล้านบาท (ปัจจัยหลักคือการรับรู้กำไร 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน)
Supalai Plc. (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) Plc. (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri Plc. (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดด 42%)
Origin Property Plc. (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25% จากปีก่อน)
SC Asset Corporation Plc. (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House Plc. (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding Plc. (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) Plc. : 1,865 ล้านบาท
Central Pattana Plc. (CPN): 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มในปี 2567
ข้อมูลข้างต้นคือภาพรวมการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่ง ที่ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ คาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย การปรับตัว การบริหารจัดการต้นทุน ความสามารถในการพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด และการบริหารความเสี่ยงทางการเงิน จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะชี้ขาดว่าบริษัทใดจะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้ในสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในช่วงเวลาที่ตลาดกำลังปรับฐาน การวิเคราะห์ปัจจัยพื้นฐานของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างละเอียด ตลอดจนการทำความเข้าใจถึงแผนธุรกิจและกลยุทธ์ในระยะยาว ถือเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
หากท่านต้องการคำปรึกษาเชิงลึก หรือต้องการข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการลงทุนใน คอนโดมิเนียมกรุงเทพ หรือ บ้านจัดสรรชลบุรี และพื้นที่อื่นๆ ทั่วประเทศไทย โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมให้คำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ เพื่อเป็นส่วนหนึ่งในการตัดสินใจทางธุรกิจและลงทุนที่ประสบความสำเร็จของท่าน.
