ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
ปี 2566 ที่ผ่านมาเปรียบเสมือนการทดสอบครั้งใหญ่ของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย การคาดการณ์ถึงการเติบโตอย่างแข็งแกร่งต่อเนื่องจากโมเมนตัมของปีก่อนหน้าได้ถูกหักล้างด้วยความเป็นจริงของตลาดที่เริ่มชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และสภาวะดังกล่าวได้ดำเนินต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ในช่วงไตรมาส 4 ซึ่งโดยปกติจะเป็นช่วงไฮซีซั่นที่ผู้บริโภคนิยมจับจ่ายใช้สอยในอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่แสดงสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน ส่งผลให้บรรยากาศในปี 2567 ยังคงเต็มไปด้วยความท้าทาย
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มาสิบปี ดิฉันได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และเพื่อทำความเข้าใจถึงผลกระทบที่แท้จริงต่อผู้ประกอบการ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่ง คือกลุ่มตัวอย่างที่เราได้วิเคราะห์อย่างละเอียด เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้มากน้อยเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดอย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทายนี้ได้
ภาพรวมรายได้ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566
จากการรวบรวมข้อมูลของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง พบว่ารายได้รวมของกลุ่มบริษัทนี้ในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความยากลำบากในการรักษาฐานรายได้ของบริษัทส่วนใหญ่ในตลาด
กลุ่มบริษัทที่ประสบกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development Plc (LPN), Eastern Star Real Estate Plc (ESTAR) และ Country Group Development Plc (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงในอัตราที่สูงถึงประมาณ 28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land Plc (RML) ที่มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property Plc (LALIN) -23%, Major Development Plc (MD) -22% และ Siamese Asset Plc (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses Plc (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) Plc (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai Plc (SPALI) -10%, Pruksa Holding Plc (PSH) -9% และ Origin Property Plc (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวมปี 2566
อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาถึงบริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถก้าวขึ้นเป็นผู้นำด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12% โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) Plc (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี อันดับ 3 คือ Supalai Plc (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses Plc (LH) รั้งอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding Plc (PSH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
สำหรับอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation Plc (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 ได้แก่ U City Plc (U) 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) Plc (FPT) 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 Origin Property Plc (ORI) 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 สิงห์ เอสเตท Plc (S) 15,066 ล้านบาท
การวิเคราะห์รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของการดำเนินงาน
ในโลกของ อสังหาริมทรัพย์ การวัดผลงานที่แท้จริงควรพิจารณาจากรายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับแรงหนุนจากแหล่งรายได้อื่นๆ ซึ่งไม่ใช่ธุรกิจหลัก อย่างไรก็ตาม หากเราเจาะลึกเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกอาจมีการเปลี่ยนแปลง
ภาพรวมของรายได้จากการขายของ 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลง
ตัวอย่างเช่น Raimon Land Plc (RML) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, LPN Development Plc (LPN) ลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses Plc (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) Plc (AP) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ความท้าทายนี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงบริษัทใหญ่ๆ เพราะในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์ยอดขายสูงสุด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด AP (Thailand) Plc (AP) กลับขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่างแสนสิริ (SIRI) ที่มียอดขายรวม 32,829 ล้านบาท แสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% Supalai Plc (SPALI) ยังคงรักษาอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation Plc (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มียอดขายเติบโตเป็นบวกถึง 13% Pruksa Holding Plc (PSH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยยอดขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses Plc (LH) แม้จะมียอดขายลดลง แต่ก็ยังสามารถรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ที่อันดับ 6 ด้วยยอดขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) Plc (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยยอดขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property Plc (ORI) แม้จะมียอดขายลดลงถึง 24% แต่ยังคงติดกลุ่ม Top 10 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท Quality House Plc (QH) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยยอดขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect Plc (PF) ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยยอดขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่น่าจับตาคือ Central Pattana Plc (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มียอดขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพและความสามารถในการแข่งขันของ CPN ในตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
กำไรสุทธิ: เกณฑ์สุดท้ายของการวัดผลสำเร็จ
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะมียอดขายมากเพียงใด หากกำไรสุทธิที่สามารถทำได้น้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท นอกจากนี้ ยังมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบกับภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิดก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด
Land and Houses Plc (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสูงสุดไว้ได้ในปี 2566 ด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่กำไรที่สูงนี้ส่วนหนึ่งมาจากกำไร 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน หากไม่นับปัจจัยนี้ Supalai Plc (SPALI) ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 โดยเฉือน AP (Thailand) Plc (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย แสนสิริ (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property Plc (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน
SC Asset Corporation Plc (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House Plc (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding Plc (PSH) ทำกำไร 2,339 ล้านบาท อยู่ในอันดับ 8 Frasers Property (Thailand) Plc (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana Plc (CPN) ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและความท้าทายสำหรับปี 2567
ข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ สะท้อนภาพรวมที่ชัดเจนของอุตสาหกรรมในปี 2566 แม้ว่าจะมีบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตและทำกำไรได้ท่ามกลางสภาวะตลาดที่ท้าทาย แต่ภาพรวมยังคงเป็นไปในทิศทางของการชะลอตัว
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย แรงกดดันจากปัจจัยภายนอก เช่น ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังไม่แน่นอน ต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้น และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังคงต้องจับตา จะยังคงเป็นความท้าทายสำคัญ
ในฐานะผู้ที่อยู่ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มาอย่างยาวนาน ดิฉันเชื่อว่าบริษัทที่สามารถปรับกลยุทธ์ได้อย่างรวดเร็ว มีการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค จะเป็นผู้ที่สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาส หรือเป็นผู้ที่กำลังพิจารณาการซื้อ อสังหาริมทรัพย์ ในกรุงเทพฯ หรือเมืองใหญ่อื่นๆ การศึกษาข้อมูลเชิงลึก การทำความเข้าใจแนวโน้มตลาด และการประเมินศักยภาพของ โครงการอสังหาริมทรัพย์ แต่ละแห่งอย่างรอบคอบ ถือเป็นกุญแจสำคัญสู่การตัดสินใจที่ถูกต้อง
ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำปรึกษาและวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก เพื่อช่วยให้คุณนำทางในตลาด อสังหาริมทรัพย์ ที่ซับซ้อนนี้ได้อย่างมั่นใจ หากคุณต้องการสำรวจโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ คุณภาพ หรือต้องการคำแนะนำเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน โปรดติดต่อเราวันนี้ เพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จในโลกของ อสังหาริมทรัพย์
