วิเคราะห์ผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ใครคือผู้ยืนหยัดในภาวะตลาดชะลอตัว?
บทนำ
ปี 2566 ถือเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง หลังจากที่หลายคนคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาสำคัญของปีอย่างไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วงไฮซีซั่น กลับไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง และทิศทางในปี 2567 ก็ยังคงเผชิญกับความท้าทายไม่น้อยไปกว่าปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และเพื่อสะท้อนภาพความเป็นจริง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 นี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสถานการณ์ตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสนามแห่งการแข่งขันอันดุเดือดนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่น่ากังวล
เมื่อพิจารณาภาพรวม บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขการลดลงอาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไปจะพบว่า มีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแนวโน้มการชะลอตัวที่ค่อนข้างแพร่หลายใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่าเป็นห่วง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ติดลบถึงประมาณ 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็เผชิญชะตากรรมเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย มาอย่างยาวนาน ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่สร้างรายได้สูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนความแข็งแกร่ง
หากจะวัดผลงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง สิ่งที่ต้องพิจารณาอย่างละเอียดคือ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นตัวชี้วัดโดยตรงของการสร้างยอดขายโครงการที่อยู่อาศัย ขณะที่รายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่น ๆ หรือการขายสินทรัพย์ ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงประสิทธิภาพหลักของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อมองที่รายได้จากการขายอย่างเดียว ตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และปริมณฑล รวมถึงภูมิภาคอื่นๆ พบว่า 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้ยิ่งตอกย้ำถึงความท้าทายในตลาด โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง 78%, LPN Development รายได้ขายลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% หรือแม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับปัญหานี้ แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้จากการขาย
ในส่วนของ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดย AP (Thailand) ขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่ทำรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งในอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ได้ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตในแดนบวกที่ 13% Pruksa Holding ตามมาในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) ปรากฏตัวในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) อยู่ในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นอย่างมากคือ Central Pattana (CPN) หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเก็บเกี่ยวผลสำเร็จ ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท นี่คือสัญญาณของการฟื้นตัวที่น่าจับตามองสำหรับ CPN ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จ
แม้ว่ายอดขายจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่สุดท้ายแล้ว “กำไรสุทธิ” คือสิ่งที่สะท้อนถึงความสามารถในการทำธุรกิจอย่างแท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่งมีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ยืนหนึ่งในตำแหน่งผู้นำกำไรสุทธิ
ในบรรดา Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ โดยมีกำไรสุทธิสูงถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่กำไรที่สูงนี้ส่วนหนึ่งมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการนี้ Supalai ที่มีกำไร 6,083 ล้านบาท จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
AP (Thailand) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนชนะ Sansiri ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25%
SC Asset มีกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างสูสี Pruksa Holding มีกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ติด Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มและโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนภาพผลประกอบการของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ได้อย่างชัดเจน ตลาดในปี 2567 ยังคงคาดว่าจะเผชิญกับความท้าทายอีกไม่น้อย ทั้งจากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาค นโยบายภาครัฐ และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทาย ย่อมมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีความสามารถในการปรับตัว วางกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด และนำเสนอบริการ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างแท้จริง การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้จึงเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับผู้ที่ต้องการจะประสบความสำเร็จใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของไทย
สำหรับบริษัทที่ต้องการจะยกระดับการดำเนินงานและค้นหาโอกาสใหม่ๆ ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์และความเข้าใจในตลาดอย่างลึกซึ้ง จะเป็นก้าวสำคัญในการวางแผนกลยุทธ์ที่แม่นยำ และนำพาธุรกิจไปสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืนในอนาคตอันใกล้นี้
