ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: ท่ามกลางความท้าทาย ใครคือผู้รอดและผู้ก้าวข้าม?
ปี 2566 ถือเป็นบทพิสูจน์สำคัญสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่แม้จะคาดหวังโมเมนตัมเชิงบวกจากการฟื้นตัวต่อเนื่องจากปี 2565 แต่กลับต้องเผชิญกับสภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนถึงช่วงปลายปีที่ปกติจะเป็นฤดูกาลทอง (High Season) ของตลาด การคาดการณ์การพลิกฟื้นในปี 2567 เองก็ยังคงเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่งโดย Property Mentor สะท้อนภาพรวมของอุตสาหกรรมที่กำลังเผชิญแรงกดดันรอบด้าน และเผยให้เห็นถึงกลยุทธ์ที่แตกต่างกันในการรับมือกับสถานการณ์นี้
รายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่เห็นได้ชัด
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับ 376,141 ล้านบาทในปี 2565 แต่เบื้องหลังตัวเลขโดยรวมนี้คือความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญในระดับรายบริษัท โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่ประสบกับรายได้รวมที่ลดลง แสดงให้เห็นถึงผลกระทบเชิงลึกของสภาวะเศรษฐกิจที่ส่งผลต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (-28%), Eastern Star Real Estate (-28%), และ Country Group Development (-28%) ตามมาด้วย Raimon Land (-26%), Lalin Property (-23%), Major Development (-22%), และ Siamese Asset (-21%) ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ถึงความเปราะบางของธุรกิจที่อาจเกี่ยวข้องกับปัจจัยเฉพาะของแต่ละบริษัท หรือการพึ่งพากลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อจำกัด
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงกระแสชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้สูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%), และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4% ตัวเลขเหล่านี้ตอกย้ำถึงความท้าทายที่ทุกภาคส่วนในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญ
Top 10 รายได้รวม: แสนสิริ แซงหน้า AP (Thailand)
ในแง่ของรายได้รวม แสนสิริ คว้าตำแหน่งอันดับ 1 ไปครอง ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท โดยเฉือน AP (Thailand) ที่มีรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี ตามมาด้วย Supalai ในอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท Land and Houses รั้งอันดับ 4 ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับถัดมา ได้แก่ SC Asset Corporation (24,487 ล้านบาท), U City (17,672 ล้านบาท), Frasers Property (Thailand) (16,169 ล้านบาท), Origin Property (15,157 ล้านบาท), และ Singha Estate (15,066 ล้านบาท) การจัดอันดับนี้สะท้อนถึงขนาดและความแข็งแกร่งของแต่ละบริษัทในตลาด แต่ก็อาจยังไม่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการดำเนินธุรกิจที่แท้จริง
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของกำลังซื้อ
หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ซึ่งเป็นตัววัดที่สะท้อนถึงความสามารถในการดึงดูดและปิดการขายโครงการได้โดยตรง ภาพรวมของ 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ตัวเลขนี้บ่งชี้อย่างชัดเจนว่า กำลังซื้อในตลาดอสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างรุนแรง ได้แก่ Raimon Land (-78%), L.P.N. Development (เกือบ -40%), และ Land and Houses (-38%) แม้แต่ AP (Thailand) ที่เป็นผู้นำในตลาด ก็ยังพบว่ารายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% สิ่งที่น่าตกใจคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลง แสดงให้เห็นว่า แม้แต่บริษัทที่แข็งแกร่งก็ยังได้รับผลกระทบ
Top 10 รายได้จากการขาย: AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์
AP (Thailand) กลับมาผงาดในตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขาย ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม แสนสิริ เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถทำรายได้จากการขายเติบโตได้ถึง 7%
Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ก้าวขึ้นมาติด Top 5 เป็นครั้งแรก ด้วยรายได้ 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่ทำรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 22,357 ล้านบาท
Land and Houses แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงอยู่ใน Top 10 ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้รายได้จะลดลงถึง -24% ก็ยังอยู่ใน Top 10 ที่อันดับ 8 ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท Quality House อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect ปิดท้าย Top 10 ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่น่าจับตาคือ Central Pattana ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 ทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จ
แม้รายได้จะเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญ แต่กำไรสุทธิคือผลลัพธ์สุดท้ายที่แสดงถึงประสิทธิภาพในการดำเนินงานและศักยภาพในการสร้างมูลค่าให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 นอกจากนี้ ยังมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงวิกฤต COVID-19 และกว่า 20 บริษัทมีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด: ปัจจัยสนับสนุนที่ไม่ใช่การดำเนินงานหลัก
Land and Houses ยังคงเป็นผู้นำด้านกำไร ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่กำไรที่โดดเด่นนี้มาจากปัจจัยพิเศษ คือ กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการนี้ Supalai จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) ที่ทำกำไรได้ 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
Sansiri อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไร 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
SC Asset ทำกำไรได้ 2,525 ล้านบาท อยู่ในอันดับ 6 โดยเฉือน Quality House ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding ทำกำไร 2,339 ล้านบาท ในอันดับ 8 Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 เส้นทางที่ยังคงท้าทาย
การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมยังคงเผชิญในปี 2566 สภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ผันผวน ปัญหาหนี้ครัวเรือน และความไม่แน่นอนทางการเมือง ล้วนเป็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
สำหรับปี 2567 นี้ คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวกลยุทธ์ การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค และการบริหารจัดการความเสี่ยง จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์สามารถก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้
การติดตามผลการดำเนินงานของแต่ละบริษัทอย่างใกล้ชิด จะช่วยให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นว่าใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวและสร้างการเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางสภาวะที่เปลี่ยนแปลงไป หากคุณเป็นนักลงทุนหรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจปัจจัยขับเคลื่อนเหล่านี้คือสิ่งสำคัญยิ่ง
หากคุณต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงกลยุทธ์ หรือกำลังมองหาคำแนะนำในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำปรึกษาและช่วยคุณวางแผนเพื่ออนาคตที่มั่นคง
