ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การปรับฐานครั้งใหญ่และความท้าทายที่รออยู่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบทพิสูจน์สำคัญที่สั่นคลอนความคาดหวังของหลายฝ่าย จากโมเมนตัมอันแข็งแกร่งที่ส่งต่อมาจากปี 2565 ซึ่งหลายคนเชื่อมั่นว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยจะทะยานไปข้างหน้าอย่างต่อเนื่อง แต่ความเป็นจริงกลับพลิกผันอย่างสิ้นเชิง ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีปัจจัยเชิงโครงสร้างและเหตุการณ์สำคัญทางการเมืองเป็นตัวเร่งให้เกิดภาวะดังกล่าว การชะลอตัวนี้ไม่ได้เพียงแค่ส่งผลกระทบในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ แต่ยังคงลากยาวมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงฤดูกาลทอง (High Season) ของไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกตลาดให้ฟื้นคืนชีพได้อย่างที่หวัง สถานการณ์นี้ส่งผลให้ภาพรวมของปี 2567 ยังคงเต็มไปด้วยความไม่แน่นอนและท้าทายอย่างยิ่ง
จากข้อมูลเชิงลึกที่ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย รวมทั้งสิ้น 41 บริษัท เราได้เจาะลึกถึงผลการดำเนินงานในปี 2566 เพื่อทำความเข้าใจว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างไร และที่สำคัญ ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางสมรภูมิที่เข้มข้นนี้
รายได้รวม: ภาพรวมการชะลอตัวที่เห็นได้ชัด
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งนี้สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมถึง 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบปรากฏการณ์ที่น่าตกใจ คือ 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่กระจายตัวไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักหน่วง เห็นได้จากการลดลงของรายได้รวมในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสการชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% ขณะที่ Supalai (SPALI) ติดลบ -10% Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การจัดอันดับรายได้รวม: แสนสิริผงาดนำ, AP ตามติด
ในแง่ของรายได้รวมสูงสุดประจำปี 2566, Sansiri (SIRI) สามารถคว้าอันดับ 1 ไปครอง ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) เพียงเล็กน้อยที่ 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ U City (U) (เดิมคือ UREIT) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 Origin Property (ORI) ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลงานที่สะท้อนถึงความสามารถในการทำธุรกิจหลักอย่างแท้จริง การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) จะมีความสำคัญมากกว่ารายได้รวม ซึ่งมักรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่น ๆ ที่อาจไม่เกี่ยวกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย จะทำให้เห็นภาพการแข่งขันและความแข็งแกร่งของแต่ละบริษัทที่แตกต่างออกไป
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท ในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงอย่างมีนัยสำคัญในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ซึ่งรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในกลุ่มนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ปรากฏการณ์นี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงบริษัทขนาดใหญ่ เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
การจัดอันดับรายได้จากการขาย: AP กลับสู่ตำแหน่งผู้นำ
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย AP (Thailand) (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำกลับมาได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่เข้ามาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท แม้ Sansiri จะเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% ก็ตาม Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ขึ้นมาอยู่ใน Top 5 เป็นครั้งแรก ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตเป็นบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) ยังคงรักษาตำแหน่งได้ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่น่าจับตามองและมีผลงานโดดเด่นคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 นี้ CPN เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างงดงาม ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ตัวเลขนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจสู่การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นการต่อยอดธุรกิจศูนย์การค้าได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว การมีรายได้มากเพียงใด หากไม่สามารถสร้างผลกำไรที่จับต้องได้ ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยมีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด, Supalai และ AP แข่งขันเข้มข้น
สำหรับ Top 10 บริษัทที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566, Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งผู้นำ แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ก็สามารถสร้างกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญมาจากกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) น่าจะได้ครองอันดับ 1 ไปครอง โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียว
Sansiri (SIRI) มาในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท โดยมีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) ติดอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ในอันดับ 7 ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างสูสี Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ไม่สิ้นสุด
ข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมที่ชัดเจนของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทายและแรงกดดัน แม้จะมีความพยายามในการปรับตัวและกลยุทธ์ที่หลากหลายจากผู้ประกอบการแต่ละราย แต่ผลลัพธ์โดยรวมชี้ให้เห็นถึงการชะลอตัวที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยิ่งเข้มข้น ผู้ประกอบการจำเป็นต้องมีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง การบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และการทำความเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างลึกซึ้ง เพื่อให้สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งการปรับฐานนี้ไปได้
หากท่านคือผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจในข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะเป็นกุญแจสำคัญในการวางแผนกลยุทธ์และตัดสินใจที่ถูกต้องในปีต่อๆ ไป อย่ารอช้าที่จะศึกษาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม และเตรียมพร้อมรับมือกับโอกาสและความท้าทายที่รออยู่ข้างหน้า.
