ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566-2567: วิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บริษัทผู้นำตลาด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมาเป็นทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงมากมาย แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งต่อภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังสูงจากการส่งต่อโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 ที่ธุรกิจเริ่มกลับมาฟื้นตัว แต่กลับกลายเป็นว่าตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอีกครั้ง โดยมีปัจจัยกดดันสำคัญจากการเลือกตั้งใหญ่ที่สร้างความไม่แน่นอน และสถานการณ์ดังกล่าวได้ต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ในไตรมาส 4 ซึ่งปกติเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยของผู้บริโภค (High Season) ก็ยังไม่เห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน และแนวโน้มนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญกับความท้าทาย
เพื่อประเมินศักยภาพและกลยุทธ์การรับมือกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย รวมทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในปี 2566 อย่างละเอียด และค้นหาว่าใครคือผู้ที่สามารถก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้อย่างแข็งแกร่งที่สุด
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่กระจายตัวอย่างมีนัยสำคัญ
ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม หากพิจารณารายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงผลกระทบที่กระจายตัวในวงกว้าง
บางบริษัทประสบกับผลขาดทุนด้านรายได้ในระดับที่น่ากังวล บริษัทอย่าง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) มีรายได้รวมติดลบอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะ LPN ที่เผชิญกับรายได้ที่ลดลงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MDX) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงแรงกดดันนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การแข่งขันอันดุเดือดในอันดับ Top 10 รายได้รวม: แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นผู้นำ
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถทำรายได้รวมไปถึง 39,082 ล้านบาท ครองอันดับ 1 โดยเฉือน AP (Thailand) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด ตามมาด้วย Supalai ที่ 31,818 ล้านบาท ในอันดับ 3 และ Land and Houses ที่ 30,170 ล้านบาท ในอันดับ 4 พฤกษา โฮลดิ้ง รั้งอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) (เดิมคือ U. D. Development) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้เห็นภาพผลการดำเนินงานที่แท้จริง การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นตัวชี้วัดที่สำคัญกว่า เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่รายได้จากการขายสะท้อนถึงความสามารถในการสร้างยอดขายและส่งมอบโครงการให้กับลูกค้าโดยตรง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สัญญาณที่น่าตกใจคือ ถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทอย่าง Raimon Land มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมากถึง -78% ขณะที่ L.P.N. Development รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% ที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses ซึ่งเป็นยักษ์ใหญ่ในวงการ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในแง่รายได้รวม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่ๆ เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
Top 10 รายได้จากการขาย: AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) กลับมาครองอันดับ 1 ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท นำหน้าแสนสิริ ซึ่งคว้าอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท โดยแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% Supalai ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่รายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding รั้งอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก Land and Houses ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยยอดขาย 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้รายได้จะลดลงถึง -24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท ในอันดับ 8 Quality House (QH) มาอย่างเงียบๆ แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้อย่างสม่ำเสมอด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: การเติบโตที่โดดเด่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการ อสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายจำนวนมาก โดยในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงความสำเร็จในการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของ CPN และศักยภาพในการแข่งขันในตลาด
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุด การวัดผลว่าใครคือผู้ชนะที่แท้จริง ไม่ใช่เพียงแค่การมีรายได้สูง แต่คือการสามารถสร้างผลกำไรสุทธิ (Net Profit) ให้กับผู้ถือหุ้นได้มากน้อยเพียงใด ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses: แชมป์กำไรสุทธิ…ด้วยปัจจัยพิเศษ
สำหรับ Top 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ โดยมีกำไรสุทธิถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH มีกำไรสูงในปีนี้คือ การบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวม มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 โดยมีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท ซึ่งเฉือน AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย
แสนสิริ มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท รั้งอันดับ 4 และมีการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลง -25% จากปีก่อนก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ในอันดับ 7 Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของภาคธุรกิจในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย และแนวโน้มในปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากเช่นกัน
ในฐานะผู้ที่อยู่ในวงการนี้ ผมเชื่อว่าภายใต้ความท้าทาย ย่อมมีโอกาสเสมอสำหรับผู้ที่สามารถปรับตัว วางกลยุทธ์ได้อย่างชาญฉลาด และมุ่งเน้นการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับลูกค้าและผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของตลาด รวมถึงการนำเทคโนโลยีมาใช้ในการดำเนินงาน จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจผลประกอบการเหล่านี้อย่างลึกซึ้ง จะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจและวางแผนธุรกิจได้อย่างมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น ขอเชิญชวนทุกท่านร่วมติดตามความเคลื่อนไหวและวิเคราะห์แนวโน้มของตลาด อสังหาริมทรัพย์ อย่างใกล้ชิด เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับโอกาสและความท้าทายที่กำลังจะมาถึง
