สภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ย้อนรอยผลประกอบการ 41 บริษัทชั้นนำและทิศทางอนาคต (2026)
ปี 2566 ถือเป็นอีกหนึ่งปีแห่งความท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ความคาดหวังจะสูงลิ่วจากแรงส่งอันแข็งแกร่งของปี 2565 ที่หลายฝ่ายมองว่าจะเป็นจุดเริ่มต้นของการฟื้นตัวอย่างเต็มรูปแบบ ทว่าภาพที่ปรากฏกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายอันคึกคักของไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้บรรยากาศการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ยังคงเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมและประเมินศักยภาพของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในตลาดหลักทรัพย์ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทตลอดปี 2566 วิเคราะห์ถึงกลยุทธ์การรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวน และเฟ้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในภูมิทัศน์ที่เต็มไปด้วยอุปสรรคนี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวในภาพใหญ่
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย คิดเป็นประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทของปี 2565 สัญญาณที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ เมื่อเจาะลึกรายบริษัท พบว่ามีมากถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้างต่ออุตสาหกรรม
หลายบริษัทประสบกับการปรับลดลงของรายได้ในระดับที่มีนัยสำคัญ บริษัทอย่าง L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development เผชิญกับรายได้ที่ติดลบในระดับกว่า 20% โดยเฉพาะ L.P.N. Development และ Country Group Development ที่มีตัวเลขการลดลงสูงถึงประมาณ -28% ขณะที่ Raimon Land ก็มีรายได้ลดลงถึง -26% ตามมาด้วย Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ไม่สามารถหลีกหนีสภาวะดังกล่าวได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% ขณะที่ Supalai มีรายได้ลดลง -10%, Pruksa Holding ที่ -9% และ Origin Property มีรายได้รวมลดลงราวๆ -4%
แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณาในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า อันดับ 1 คือ แสนสิริ ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ขยับขึ้นมาเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างน่าประทับใจ อันดับ 3 คือ ศุภาลัย ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
บริษัท SC Asset Corporation คว้าอันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย U City ในอันดับ 7 ที่ 17,672 ล้านบาท Fraser Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท Origin Property ติดอันดับ 9 ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงจำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดบางรายอาจได้รับปัจจัยสนับสนุนจากแหล่งรายได้อื่นที่มิใช่การขายโครงการโดยตรง หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของกลุ่ม Top 10 และอันดับต่างๆ ก็จะมีการเปลี่ยนแปลง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และน่ากังวลยิ่งกว่านั้นคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่รายได้ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับสภาวะนี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ก้าวสู่ผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย AP (Thailand) ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่เข้ามาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดย Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายไว้ได้ที่ 7% อันดับ 3 คือ Supalai ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตเป็นบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก Land and Houses ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท Fraser Property (Thailand) คว้าอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property ติดอันดับ 8 แม้รายได้ลดลงถึง -24% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 Central Pattana มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้บ่งชี้ถึงศักยภาพและความสามารถในการปรับตัวของบริษัทในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่แข่งขันสูง
กำไรสุทธิ: ดัชนีชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากกำไรสุทธิที่เข้ากระเป๋าต่ำ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัทที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้จะมีรายได้รวมลดลงมาก แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ Land and Houses มีกำไรสูงในปีนี้ มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรได้ถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ ศุภาลัย ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดยมี AP (Thailand) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท Sansiri ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างโดดเด่นถึง 42% ในอันดับ 4 Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
SC Asset อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียว Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Fraser Property ปิดท้ายอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana อยู่ในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567 (2026)
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทชั้นนำในภาคอสังหาริมทรัพย์สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมต้องเผชิญในปี 2566 สภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงมีความผันผวน กำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ และอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อตลาด
เมื่อมองต่อไปยังปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับผู้ประกอบการ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทย จะยังคงเผชิญแรงกดดันรอบด้าน ทว่า ในขณะเดียวกัน โอกาสก็ยังมีอยู่เสมอสำหรับผู้ที่มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง ความเข้าใจในตลาดที่ลึกซึ้ง และความสามารถในการปรับตัวให้เข้ากับสภาวะที่เปลี่ยนแปลง
บริษัทที่สามารถสร้างผลกำไรได้อย่างสม่ำเสมอ แม้ในสภาวะตลาดที่ซบเซา เช่น ศุภาลัย, AP (Thailand), SC Asset, และ Origin Property แสดงให้เห็นถึงการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด และการสร้างฐานลูกค้าที่ภักดี
ในขณะที่บริษัทที่สามารถพลิกฟื้นผลประกอบการได้อย่างโดดเด่น เช่น Sansiri ที่มีการเติบโตของกำไรสุทธิอย่างก้าวกระโดด หรือ Central Pattana ที่แสดงศักยภาพการเติบโตของรายได้จากการขายอย่างน่าประทับใจ ล้วนมีปัจจัยที่น่าจับตามอง
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือเมืองหลักอื่นๆ รวมถึงการพิจารณา ซื้อคอนโดมิเนียม หรือ บ้านพร้อมอยู่ การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทเหล่านี้อย่างรอบด้าน จะช่วยให้ตัดสินใจได้อย่างมีข้อมูล และสามารถเลือกสรรโครงการที่มีศักยภาพการเติบโตและมีมูลค่าในระยะยาว
ปี 2567 อาจเป็นปีที่ยากลำบาก แต่ก็เป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่พร้อมจะปรับตัว และนักลงทุนที่มองเห็นโอกาสในวิกฤต การติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างใกล้ชิด จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำทางไปสู่ความสำเร็จท่ามกลางความไม่แน่นอนนี้
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังวางแผนลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น อย่าพลาดโอกาสในการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ หรือศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมจากแหล่งที่น่าเชื่อถือ เพื่อให้การตัดสินใจของคุณเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าและประสบความสำเร็จอย่างยั่งยืน.
