บทวิเคราะห์เชิงลึก: ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – ความท้าทายและกลยุทธ์สู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวงจรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่มีความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญ เมื่อเทียบกับความคาดหวังที่ตั้งไว้สูงลิ่วจากโมเมนตัมที่ต่อเนื่องมาจากปี 2565 ที่ตลาดเริ่มมีสัญญาณการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง ทว่าภาพที่ปรากฏกลับตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้งก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติจะเป็นไฮซีซั่นของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการเติบโตได้อย่างที่ควรจะเป็น และความท้าทายนี้ก็ยังคงทอดเงาต่อไปยังต้นปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจสถานการณ์อย่างถ่องแท้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินว่าแต่ละองค์กรสามารถรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ยืนหยัดอย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่ความแตกต่างในแต่ละบริษัทชัดเจน
ภาพรวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของไทย ในปี 2566 สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ติดลบถึงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ยังมีรายได้ลดลงถึง 26% ขณะที่ Lalin Property (LPH) และ Major Development (MJD) ก็อยู่ในภาวะเดียวกันที่ประมาณ 23% และ 22% ตามลำดับ โดยมี Siamese Asset (SA) ที่มีรายได้ลดลง 21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นยักษ์ใหญ่ในวงการ ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในบรรดา 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% นอกจากนี้ Supalai (SPALI) รายได้ลดลง 10%, Pruksa Holding (PPH) ลดลง 9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม: AP (Thailand) รักษาสถานะผู้นำภาคการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 คือ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ UCity (U) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
การวิเคราะห์รายได้จากการขาย: AP (Thailand) ยืนหนึ่ง ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
หากจะวัดผลงานกันอย่างแท้จริง ควรพิจารณาจากรายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจได้รับผลกระทบจากการดำเนินงานอื่น ๆ เช่น การขายสินทรัพย์หรือธุรกิจอื่น ๆ ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงศักยภาพในการขายโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจที่ถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78% L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ได้มีเพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ เพราะใน 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) นำทัพด้วยรายได้จากการขายสูงสุด: แสนสิริและศุภาลัยคงความแข็งแกร่ง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ตกเป็นของ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท ตามมาด้วยแสนสิริ (SIRI) ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% ศุภาลัย (SPALI) ยังคงรักษาอันดับที่ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ขยับขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก Land and Houses (LH) ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จะลดลง 24% ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality Houses (QH) เข้ามาอย่างเงียบ ๆ ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: Land and Houses ครองแชมป์ แต่ภาพรวมยังคงเผชิญแรงกดดัน
ปัจจัยชี้ขาดความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือ กำไรสุทธิ ไม่ใช่เพียงแค่ยอดขายที่สูง หากแต่เป็นการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลกำไรที่จับต้องได้
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท นอกจากนี้ ยังมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses นำโด่งด้วยกำไรสูงสุด: ศุภาลัยและ AP (Thailand) ไล่บี้ติดขอบ
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) ที่ทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง เหตุผลสำคัญมาจากกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการนี้ ศุภาลัย (SPALI) คงจะคว้าอันดับ 1 ไปครอง ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
อันดับ 4 คือ แสนสิริ (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ กลยุทธ์ที่ต้องปรับตัว
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำนี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญอยู่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้านยอดขายและการสร้างกำไร
สำหรับปี 2567 มีแนวโน้มว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทย ผู้ประกอบการจะต้องเตรียมพร้อมรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง อัตราดอกเบี้ยที่อาจจะทรงตัวในระดับสูง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังคงต้องจับตาดูอย่างใกล้ชิด
สิ่งสำคัญที่ผู้เล่นใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ต้องให้ความสำคัญคือ การสร้างความแตกต่างและความได้เปรียบในการแข่งขัน การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และการสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับการวางกลยุทธ์เพื่อรับมือกับสภาวะตลาดในปี 2567 เราพร้อมที่จะนำเสนอข้อมูลเชิงวิเคราะห์และแนวทางปฏิบัติที่ถูกต้องแม่นยำ เพื่อให้ธุรกิจของท่านสามารถเติบโตและประสบความสำเร็จได้อย่างยั่งยืนใน อสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์.
