ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบสำคัญของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งตามโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับสะท้อนภาพที่แตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง ตลาดกลับสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายซื้อของที่เคยคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับมาฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง สถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 สร้างความท้าทายใหม่ๆ ให้กับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมนี้
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่า 10 ปี ผมได้ติดตามการดำเนินงานของบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์ฯ อย่างใกล้ชิด โดย Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้งหมด 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลประกอบการในปี 2566 และประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายที่เกิดขึ้นได้อย่างไร ใครคือผู้ที่พิสูจน์ตัวเองว่าเป็น “ตัวจริง” ในตลาดนี้
ภาพรวมรายได้: ตัวเลขที่สะท้อนความท้าทาย
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็อยู่ในกลุ่มนี้เช่นกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่และเป็นที่รู้จักอย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้สูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีส่วนอื่นที่ไม่ใช่รายได้จากการดำเนินธุรกิจหลักเข้ามาเสริม หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกอาจมีการเปลี่ยนแปลง
เมื่อรวบรวมข้อมูลรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์ที่น่ากังวลยิ่งขึ้นเห็นได้จากบางบริษัท เช่น Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ซึ่งเป็นผู้นำตลาด มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำอันดับหนึ่งในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังเผชิญกับรายได้ที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า ไม่ใช่แค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่ได้รับผลกระทบ แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายได้สูงสุด
ในภาพรวมด้านรายได้รวม (Total Revenue) 10 อันดับแรกของปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (Siri): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายได้จากการขายสูงสุด
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย (Sales Revenue) 10 อันดับแรกของปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็นบริษัทเดียวในกลุ่ม Top 10 ที่รายได้จากการขายลดลงเล็กน้อย)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (รายได้จากการขายลดลง 38%)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้จากการขายลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งมีบทบาทในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ได้แสดงผลงานที่น่าจับตา โดยในปี 2566 สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างโดดเด่นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตและสามารถแข่งขันในตลาดได้อย่างน่าสนใจ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดผลกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะมีรายได้มากเพียงใด แต่หากมีกำไรสุทธิ (Net Profit) น้อย หรือไม่สามารถทำกำไรได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็น “ผู้ชนะ” ที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ในขณะที่อีกกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์กำไรสูงสุด
เมื่อพิจารณาถึงกำไรสุทธิ 10 อันดับแรกของปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ LH สามารถทำกำไรสูงสุดได้ในปีนี้ โดยมีปัจจัยสำคัญมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่าประมาณ 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ ลำดับที่ 2 อย่างศุภาลัย อาจจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25% จากปีก่อน)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ทิศทางสู่ปี 2567
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนภาพการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมไว้ ในฐานะผู้ที่อยู่ในอุตสาหกรรมมาอย่างยาวนาน ผมมองว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งเป็นตลาดที่มีการแข่งขันสูงและมีความอ่อนไหวต่อปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค
ปัจจัยสำคัญที่ต้องจับตา ได้แก่ การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยของธนาคารแห่งประเทศไทย ซึ่งจะส่งผลต่อต้นทุนทางการเงินของผู้ประกอบการและกำลังซื้อของผู้บริโภค รวมถึงผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังมีความไม่แน่นอนสูง การเมืองภายในประเทศที่ยังคงมีความผันผวน และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภคที่หันไปให้ความสำคัญกับการใช้ชีวิตที่ยืดหยุ่นและเน้นความคุ้มค่ามากขึ้น
อย่างไรก็ตาม ตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ ยังคงมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่สามารถเข้าใจความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง นำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ (เช่น บ้านพร้อมอยู่, คอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้า, โครงการที่เน้นการใช้ชีวิตแบบยั่งยืน) และมีการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ หากบริษัทใดสามารถปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับสถานการณ์ปัจจุบัน มีแผนการตลาดที่แข็งแกร่ง และให้ความสำคัญกับการสร้างความเชื่อมั่นให้กับลูกค้า ก็ยังมีโอกาสที่จะเติบโตได้อย่างยั่งยืน
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสลงทุนใน คอนโดกรุงเทพ หรือ บ้านเดี่ยวพร้อมเข้าอยู่ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและทำความเข้าใจถึงแนวโน้มของตลาดในแต่ละทำเลจะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้อง
ก้าวต่อไปในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ปี 2566 อาจเป็นปีที่ท้าทาย แต่ก็เป็นบทเรียนอันล้ำค่าสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ไทย การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานอย่างละเอียดนี้ เป็นเพียงจุดเริ่มต้นของการทำความเข้าใจภาพรวมทั้งหมด
หากท่านคือหนึ่งในผู้ที่กำลังวางแผนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการก้าวข้ามผ่านความท้าทายนี้ไปสู่ความสำเร็จ การมีข้อมูลเชิงลึก การวางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบ และการเลือกพันธมิตรที่เชื่อถือได้ จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะนำพาท่านไปสู่เป้าหมาย
หากคุณต้องการเจาะลึกข้อมูลเฉพาะบริษัทที่คุณสนใจ หรือต้องการคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ไทย เพื่อวางแผนการลงทุนให้เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณในสภาวะตลาดปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อที่เราจะได้ร่วมกันสร้างโอกาสและกำหนดทิศทางความสำเร็จไปพร้อมกัน
