วิเคราะห์เจาะลึก: ท่ามกลางกระแสชะลอตัว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 ใครคือผู้ยืนหยัดอย่างแท้จริง?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น กลับกลายเป็นบททดสอบอันท้าทายสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายราย แม้จะมีกระแสคาดหวังถึงการฟื้นตัวที่ต่อเนื่องมาจากโมเมนตัมอันแข็งแกร่งของปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง สัญญาณการชะลอตัวเริ่มปรากฏขึ้นอย่างชัดเจนก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่เคยเป็นไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่อาจปลุกตลาดให้กลับมามีชีวิตชีวาได้เต็มที่ สภาพการณ์ที่ซบเซายังคงส่งผ่านมายังต้นปี 2567 ชี้ให้เห็นถึงความซับซ้อนของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ต้องการการวิเคราะห์เชิงลึกมากกว่าที่เคย
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับความท้าทายในปี 2566 และค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ การวิเคราะห์นี้ไม่เพียงแต่เป็นการรายงานตัวเลข แต่เป็นการเจาะลึกกลยุทธ์และการบริหารจัดการที่แตกต่างกันของแต่ละองค์กรใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
รายได้รวม: ภาพรวมการชะลอตัวที่ไม่อาจหลีกเลี่ยง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทของปี 2565 ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่าตกใจนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระทบในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) โดยมีตัวเลขการลดลงประมาณ 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสการชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
ภาพรวม 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านรายได้รวมสูงสุด ประจำปี 2566:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท (เดิมคือ United Palm Oil)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งจากแกนหลักของธุรกิจ
เมื่อวัดผลประกอบการกันอย่างแท้จริง ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่ธุรกิจหลักของ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะช่วยให้เห็นภาพความสามารถในการแข่งขันและประสิทธิภาพในการดำเนินงานในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้ชัดเจนยิ่งขึ้น
ภาพรวมของทั้ง 41 บริษัท มีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งเป็นการตอกย้ำว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมกำลังเผชิญกับความท้าทายอย่างแท้จริง
กรณีที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ภาพรวม 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านรายได้จากการขายสูงสุด ประจำปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจและกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งขององค์กร
กำไรสุทธิ: บทสรุปที่แท้จริงของความสามารถในการทำกำไร
แม้จะทำยอดขายได้ดีเพียงใด แต่หากท้ายที่สุดแล้ว “กำไรสุทธิ” หรือเงินที่เหลือเข้ากระเป๋า มีน้อย ก็ไม่อาจถือว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ได้ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 สิ่งที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
ภาพรวม 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านกำไรสุทธิสูงสุด ประจำปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท
หมายเหตุ: รายได้หลักมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางในอนาคต
ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย 2026 ที่ยังคงเผชิญกับความท้าทาย แม้จะมีการคาดการณ์ถึงการเติบโตของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และเมืองหลักอื่นๆ แต่ปัจจัยลบยังคงมีอยู่ ทั้งกำลังซื้อที่อ่อนแอ ต้นทุนการก่อสร้างที่สูง และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ
สำหรับปี 2567 นี้ ยังคงเป็นอีกปีที่ต้องประเมินอย่างใกล้ชิดว่าบริษัทใดจะมีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งเพียงพอในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง และการบริหารจัดการสภาพคล่อง จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน คอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ หรือ บ้านพร้อมอยู่ และต้องการคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่เข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง เราพร้อมที่จะให้คำปรึกษาและช่วยคุณค้นหาอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณ อย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จในโลกของอสังหาริมทรัพย์!
