ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทายที่ท้าทายความแข็งแกร่งของผู้นำ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด ปี 2566 ที่ผ่านมาถือเป็นบทพิสูจน์ครั้งสำคัญสำหรับผู้เล่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังอันสดใสที่ต่อเนื่องมาจากปี 2565 ตลาดกลับพบเจอกับภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และแรงกดดันนี้ก็ยังคงส่งผลต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายที่คึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง สถานการณ์ที่ซบเซายังคงทอดยาวเข้าสู่ปี 2567 สร้างความกังวลให้กับภาพรวมอุตสาหกรรม
จากข้อมูลเชิงลึกที่รวบรวมโดย Property Mentor จากบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง สะท้อนให้เห็นถึงผลการดำเนินงานที่หลากหลายในสถานการณ์ที่ท้าทายนี้ การวิเคราะห์นี้มุ่งหวังที่จะชี้ให้เห็นว่าบริษัทใดสามารถรับมือกับแรงกดดันของตลาดได้ดีที่สุด และใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความผันผวนของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
รายได้รวม: ภาพสะท้อนยอดขายรวมที่เผชิญแรงเสียดทาน
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การมองภาพรวมเพียงผิวเผินอาจไม่สามารถสะท้อนความจริงทั้งหมดได้ เพราะเมื่อเจาะลึกรายบริษัท พบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความท้าทายที่แพร่กระจายในอุตสาหกรรม
บริษัทบางแห่งเผชิญกับแรงกระแทกที่รุนแรง โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับที่น่าเป็นห่วง ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงถึงประมาณ 28% ในขณะที่ Raimon Land (RML) ก็ไม่ต่างกัน โดยมีรายได้รวมลดลง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และภูมิภาค ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบนี้ได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ใน 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทกลับมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai (SPALI) ลดลง 10%, Pruksa Holding (PSH) ลดลง 9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
บทวิเคราะห์รายได้รวม: แสนสิริก้าวขึ้นสู่ตำแหน่งผู้นำด้านรายได้รวม
เมื่อพิจารณาบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) สามารถก้าวขึ้นสู่ตำแหน่งผู้นำได้อย่างงดงาม ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนเอาชนะ AP (Thailand) ซึ่งรั้งอันดับ 2 ไปอย่างน่าใจหาย ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วย Supalai ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses ติดอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding รั้งอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City (U) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และปิดท้ายที่อันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งของธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม ในการประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณารายได้จากการขายเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญ เนื่องจากหลายบริษัทใน 10 อันดับแรกของรายได้รวม อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาสนับสนุน แต่หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกย่อมมีการเปลี่ยนแปลง
ในภาพรวม บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ซึ่งมีรายได้จากการขายตกลงถึง 78% L.P.N. Development มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ใน 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
เจาะลึกรายได้จากการขาย: AP (Thailand) ผงาดขึ้นผู้นำ พร้อมการเติบโตของแสนสิริ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 นี้ AP (Thailand) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำได้อย่างยอดเยี่ยม ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท เอาชนะ Sansiri ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แต่ Sansiri ก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7% Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงให้เห็นถึงการเติบโตในแดนบวกที่ 13% Pruksa Holding รั้งอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ Land and Houses ที่ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ไว้ได้ แม้รายได้จากการขายจะลดลง โดยมีรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ยังคงเกาะกลุ่มใน Top 10 ได้ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่เข้ามาอย่างสม่ำเสมอด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มแสดงศักยภาพอย่างเต็มที่หลังจากได้ลงทุนและพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความสามารถในการปรับตัวและคว้าโอกาสในตลาด
กำไรสุทธิ: วัดผลตอบแทนที่แท้จริงของผู้ประกอบการ
ท้ายที่สุดแล้ว การขายได้มากหรือน้อยอาจไม่ใช่ตัวชี้วัดความสำเร็จเพียงอย่างเดียว หากบริษัทมีกำไรน้อย หรือไม่สามารถเก็บเกี่ยวผลตอบแทนที่เป็นรูปธรรมเข้ากระเป๋าได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีผลกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดคว้าแชมป์กำไรสูงสุด ด้วยปัจจัยพิเศษ
Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ในปีนี้ โดยทำกำไรไปถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญก็ตาม ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ LH ทำกำไรสูงสุดในปีนี้ คือ กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งมีมูลค่าประมาณ 2,500 ล้านบาท หากปราศจากรายการพิเศษนี้ Supalai ซึ่งรั้งอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ก็น่าจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้อย่างไม่ยากเย็นนัก
AP (Thailand) เฉือนกันไปอย่างฉิวเฉียดในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท Sansiri ตามมาในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 42% Origin Property รั้งอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง 25%
SC Asset ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปได้อย่างหวุดหวิดในอันดับ 6 และ 7 ตามลำดับ Pruksa Holding ทำกำไร 2,339 ล้านบาท ในอันดับ 8 Frasers Property ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายใน Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มและกลยุทธ์สำหรับอนาคต
ข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2567 ที่ยังคงเผชิญกับความท้าทาย การบริหารจัดการต้นทุน การสร้างยอดขายที่แข็งแกร่ง และการรักษาผลกำไรให้ได้อย่างยั่งยืน คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาองค์กรผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
ในปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ต้องเผชิญกับความท้าทาย แต่สำหรับผู้ที่มีวิสัยทัศน์ กลยุทธ์ที่เฉียบคม และความสามารถในการปรับตัว จะสามารถค้นพบโอกาสท่ามกลางวิกฤตได้เสมอ การทำความเข้าใจความต้องการของตลาดอย่างลึกซึ้ง การนำเสนอนวัตกรรมที่ตอบโจทย์ผู้บริโภค และการบริหารจัดการทางการเงินอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นปัจจัยชี้ขาดความสำเร็จ
หากคุณคือผู้ประกอบการในวงการ อสังหาริมทรัพย์ ที่กำลังมองหาแนวทางในการปรับกลยุทธ์ หรือนักลงทุนที่ต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงลึกเพื่อตัดสินใจการลงทุนที่มีประสิทธิภาพ การทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาดและผลการดำเนินงานของผู้เล่นหลักเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง หากต้องการข้อมูลเพิ่มเติมหรือต้องการคำปรึกษาเพื่อนำพาธุรกิจของคุณให้เติบโตอย่างแข็งแกร่งในสภาวะตลาดปัจจุบัน ขอเชิญติดต่อเราเพื่อร่วมสร้างสรรค์อนาคตของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ยั่งยืนไปด้วยกัน
