อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้มีประสบการณ์ 10 ปี สู่เทรนด์ปี 2567
ปี 2566 เป็นอีกปีที่วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญความท้าทายอย่างแสนสาหัส หลังจากการคาดการณ์ที่สดใสจากโมเมนตัมอันแข็งแกร่งของปี 2565 ทว่าตลาดกลับพลิกผันเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างรวดเร็ว ก่อนการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และยืดเยื้อต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลที่เคยคึกคักอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง ทิศทางนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงอยู่ในช่วงที่ต้องเฝ้าระวังอย่างใกล้ชิด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวม 41 แห่ง เพื่อประเมินประสิทธิภาพการบริหารจัดการและกลยุทธ์ที่แต่ละบริษัทนำมาปรับใช้เพื่อรับมือกับสถานการณ์อันผันผวนนี้ บทวิเคราะห์นี้จะเปิดเผยให้เห็นถึง “ผู้ชนะที่แท้จริง” และแนวโน้มสำคัญที่กำหนดทิศทางของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567
ภาพรวมรายได้ปี 2566: ตัวเลขที่สะท้อนความจริงอันซับซ้อน
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 ตัวเลขภาพรวมนี้อาจดูไม่น่าตกใจนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามากถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทหลายแห่งเผชิญกับรายได้ที่ติดลบในอัตราที่สูง เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงถึงประมาณ 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่ที่เคยแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลุดพ้นจากสภาวะตลาดได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 แห่ง ประสบกับรายได้ที่ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยต่ำกว่า 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม แซงหน้า AP (Thailand) อย่างฉิวเฉียด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดย แสนสิริ (SIRI) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ซึ่งรั้งอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาทไปอย่างสูสี
ศุภาลัย (SPALI) รักษาสถานะอันดับ 3 ไว้ได้ ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ที่มีรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 U City (U) (เดิมชื่อ U City) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของความแข็งแกร่งทางธุรกิจ
หากจะประเมินผลการดำเนินงานที่สะท้อนความสามารถในการสร้างรายได้หลักอย่างแท้จริง เราจำเป็นต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นเกณฑ์หลัก เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่ง มีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 ก็มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
Raimon Land (RML) ประสบกับรายได้จากการขายที่ลดลงมากถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในด้านรายได้รวม ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่ๆ เท่านั้น แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 แห่ง ประสบกับรายได้จากการขายที่ลดลง
AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย ขณะที่ แสนสิริ โชว์ผลงานการเติบโตที่น่าจับตา
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งอันดับ 1 มาได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า แสนสิริ (SIRI) ที่เข้าป้ายในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายไว้ได้ถึง 7%
ศุภาลัย (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งถึง 13% ส่วนอันดับ 5 ตกเป็นของ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 8 แม้รายได้จะลดลงถึง 24% ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ Quality House (QH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลการดำเนินงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเห็นผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
เมื่อมาถึงจุดสุดท้าย การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงนั้นต้องพิจารณาถึง “กำไรสุทธิ” เพราะแม้จะขายได้มากเพียงใด หากมีกำไรน้อย หรือไม่สามารถเก็บเงินเข้ากระเป๋าได้ ก็ยังไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัทมีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิสูงสุด ด้วยปัจจัยพิเศษ ขณะที่ ศุภาลัย และ AP (Thailand) ไล่ตามมาอย่างใกล้ชิด
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงเป็นแชมป์เก่า โดยในปีนี้สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่กำไรสุทธิที่โดดเด่นนี้เป็นผลมาจากรายการพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการนี้ ศุภาลัย (SPALI) คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 โดยในปี 2566 ศุภาลัยทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาทไปอย่างฉิวเฉียด
อันดับ 4 คือ แสนสิริ (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) รั้งอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง 25%
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ที่มีกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (เป็นตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มและโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2567
จากผลการวิเคราะห์อย่างละเอียดนี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญในปี 2567 ความผันผวนทางเศรษฐกิจ, อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงเป็นปัจจัยกดดัน, และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญ
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับผู้ประกอบการที่มีความสามารถในการปรับตัว, เข้าใจความต้องการของตลาดอย่างลึกซึ้ง, และสามารถนำเสนอนวัตกรรมที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ยุคใหม่ โดยเฉพาะโครงการที่อยู่อาศัยที่เน้นความคุ้มค่า, ทำเลที่ตั้งที่สะดวกสบาย, และบริการหลังการขายที่น่าเชื่อถือ จะยังคงมีโอกาสในการเติบโต
สำหรับนักลงทุน การศึกษาข้อมูลเชิงลึกของแต่ละบริษัท, วิเคราะห์โมเดลธุรกิจ, และประเมินศักยภาพการบริหารจัดการจะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจลงทุนที่ถูกต้อง การให้ความสำคัญกับบริษัทที่มีผลประกอบการที่สม่ำเสมอ, มีกระแสเงินสดที่แข็งแกร่ง, และมีแผนการดำเนินงานที่ชัดเจนเพื่อรับมือกับความท้าทาย จะช่วยสร้างผลตอบแทนที่ดีในระยะยาว
ปี 2567 ยังคงเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทาย แต่ด้วยประสบการณ์และความเชี่ยวชาญ เราเชื่อมั่นว่าผู้ประกอบการที่แข็งแกร่งจะสามารถฝ่าฟันอุปสรรคไปได้ และสร้างโอกาสใหม่ๆ ให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยได้ต่อไป
หากท่านเป็นเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังมองหาสูตรสำเร็จในการนำพาธุรกิจให้ผ่านพ้นสภาวะตลาดที่ผันผวน หรือนักลงทุนที่ต้องการเพิ่มพูนความรู้และกลยุทธ์ในการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ประสบความสำเร็จอย่างยั่งยืน ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกและการวางแผนกลยุทธ์ที่ปรับให้เหมาะกับความต้องการของท่านโดยเฉพาะ เพื่อก้าวสู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างไม่หยุดยั้ง
