ปี 2567: การประเมินผลการดำเนินงานและกลยุทธ์การปรับตัวของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาแล้วหลายครั้ง และปี 2566 ถือเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายคนคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนสิ้นปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติเป็นไฮซีซั่นของธุรกิจในช่วงไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาคึกคักได้ และแนวโน้มนี้ยังคงส่งผลมาถึงต้นปี 2567 ทำให้เกิดคำถามสำคัญว่า บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใดบ้างที่สามารถรับมือกับสถานการณ์ที่ยากลำบากนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือผู้ที่ก้าวข้ามผ่านความท้าทายไปได้
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์เจาะลึกถึงการดำเนินงานในปี 2566 เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับปัจจัยลบที่เกิดขึ้นในตลาดได้อย่างไรบ้าง
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่ส่งผลต่อภาพใหญ่
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ในการสำรวจ สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมอาจดูไม่ต่างกันมากนัก แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในตลาด
ตัวเลขที่น่าสังเกตคือ บริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบในระดับสูง เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 28% ขณะที่ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเสาหลักของวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% นอกจากนี้ ยังเป็นที่น่าจับตาว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่มีรายได้รวมสูงสุด กลับมีถึง 5 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai (SPALI) ลดลง 10%, Pruksa Holding (PSH) ลดลง 9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การแข่งขันที่เข้มข้น: แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม
เมื่อพิจารณาถึง 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 คือ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ตามมาอย่างเฉียดฉิวด้วย AP (Thailand) (AP) ที่ 38,399 ล้านบาท อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ที่ 31,818 ล้านบาท ส่วนอันดับ 4 เป็นของ Land and Houses (LH) ที่ 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PSH) ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City Public Company Limited (U) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 เป็นของ Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate Public Company Limited (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานจริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานอย่างแท้จริง การพิจารณา รายได้จากการขาย ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม 10 อันดับแรกที่มีรายได้รวมสูงสุด อาจมีรายได้ส่วนอื่นเข้ามาสนับสนุน แต่เมื่อตัดปัจจัยดังกล่าวออกไป และพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย การจัดอันดับ Top 10 ก็จะมีความแตกต่างออกไป
ในภาพรวม บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่น่ากังวลคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นบริษัทที่แข็งแกร่ง ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) กลับมาผงาด: ผู้นำรายได้จากการขายในปี 2566
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มี รายได้จากการขาย สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 คือ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่ครองอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 4 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกที่ 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PSH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะปรับตัวลดลง แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House Public Company Limited (QH) ที่มาอย่างสม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect Public Company Limited (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ Central Pattana Public Company Limited (CPN) ที่เริ่มแสดงศักยภาพอย่างชัดเจน หลังจากที่ได้ทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายไป 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนให้เห็นถึงความสามารถในการตอบสนองความต้องการของตลาดและการบริหารจัดการโครงการที่มีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: มาตรวัดความสามารถในการทำธุรกิจที่แท้จริง
ท้ายที่สุด ไม่ว่ายอดขายจะดีเพียงใด หากกำไรสุทธิไม่เป็นไปตามเป้า ก็ย่อมไม่อาจถือว่าเป็น “ผู้ชนะ” ที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยมีมากกว่า 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน และบางบริษัทมีผลขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤต COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท ยังมีผลกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ยังคงแข็งแกร่ง: ผู้นำกำไรสุทธิ แม้รายได้รวมจะลดลง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุด อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) ที่สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงมากก็ตาม สาเหตุหลักมาจากกำไรจำนวน 2,500 ล้านบาท ที่ได้จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หากไม่มีรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท ก็คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
อันดับ 3 คือ AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไรได้ 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 4 คือ แสนสิริ (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท โดยมีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ที่ทำกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง 25%
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 คือ Quality House Public Company Limited (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างน่าเสียดาย อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PSH) ทำกำไรได้ 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ทำกำไรได้ 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana Public Company Limited (CPN) ด้วยกำไรสุทธิที่ประมาณ 1,610 ล้านบาท (เป็นตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และการปรับตัวเชิงกลยุทธ์
ข้อมูลผลการดำเนินงานเหล่านี้ สะท้อนให้เห็นภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย และจากแนวโน้มที่ปรากฏ คาดการณ์ได้ว่า ปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมนี้
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่า การอยู่รอดและเติบโตในสภาวะตลาดเช่นนี้ ต้องการมากกว่าแค่การพัฒนาโครงการ แต่ต้องการ ความเข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง การบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ การสร้างนวัตกรรมในการพัฒนาผลิตภัณฑ์และบริการ รวมถึงการบริหารจัดการสภาพคล่องทางการเงินอย่างรัดกุม
บริษัทที่สามารถสร้างผลกำไรได้อย่างต่อเนื่อง แม้ในยามที่ตลาดชะลอตัว มักจะเป็นบริษัทที่มีกลยุทธ์ที่ชัดเจน มีการกระจายความเสี่ยงของพอร์ตโฟลิโอที่ดี และสามารถปรับเปลี่ยนแผนธุรกิจได้อย่างรวดเร็วตามสถานการณ์
สำหรับปี 2567 ผมเชื่อว่าบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ความสำคัญกับการ สร้างมูลค่าเพิ่มให้กับผู้บริโภค การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนแปลงไปของคนเมือง เช่น โครงการที่เน้นเรื่องพื้นที่สีเขียว ระบบนิเวศที่ยั่งยืน หรือการนำเทคโนโลยีเข้ามาช่วยยกระดับคุณภาพชีวิต จะมีโอกาสในการแข่งขันที่สูงกว่า
นอกจากนี้ การให้ความสำคัญกับ ตลาดต่างชาติ และการนำเสนอ ผลิตภัณฑ์ที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนต่างชาติ ก็เป็นอีกหนึ่งช่องทางที่น่าสนใจ โดยเฉพาะในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่พักอาศัยเพื่อการลงทุน (Investment Property) และอสังหาริมทรัพย์ที่เชื่อมโยงกับภาคการท่องเที่ยว
เรากำลังอยู่ในช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อที่สำคัญของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาด การวิเคราะห์ผลประกอบการอย่างรอบด้าน และการวางแผนกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง คือหัวใจสำคัญที่จะนำพาองค์กรไปสู่ความสำเร็จในอนาคต
หากคุณคือผู้ที่อยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนที่ใช่ ขอเชิญชวนทุกท่านมาร่วมกันวิเคราะห์ เจาะลึก และก้าวข้ามความท้าทายในปี 2567 นี้ไปด้วยกัน การปรับตัวและการเตรียมพร้อมตั้งแต่วันนี้ คือกุญแจสำคัญสู่การเป็นผู้นำในตลาดที่ผันผวนนี้
