ปี 2567: ชะลอตัวต่อเนื่อง อสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญความท้าทายครั้งใหญ่ ใครคือผู้แข็งแกร่งในตลาด?
สวัสดีครับ ผมในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ วันนี้จะพาคุณเจาะลึกภาพรวมผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ประจำปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายและสัญญาณเตือนถึงภาวะชะลอตัวที่อาจยืดเยื้อไปจนถึงปี 2567
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: เกินคาดการณ์ สัญญาณชะลอตัวล่วงเลย
ปี 2566 ไม่ใช่ปีทองอย่างที่หลายคนคาดหวังไว้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเทียบกับโมเมนตัมที่เริ่มดีขึ้นในช่วงปี 2565 ที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มส่งสัญญาณของการฟื้นตัว แต่ทว่า ภาพรวมกลับตาลปัตรอย่างน่าใจหาย ตลาดเริ่มเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และสถานการณ์นี้ก็ยังคงต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งในช่วงไตรมาส 4 ซึ่งเป็นช่วงไฮซีซั่นของอุตสาหกรรม ก็ยังไม่แสดงสัญญาณการฟื้นตัวที่แข็งแกร่ง และดูเหมือนว่าแนวโน้มนี้จะยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับความไม่แน่นอนอย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน
เจาะลึก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: ใครอยู่ ใครไป?
ในฐานะผู้ให้คำปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ Property Mentor เราได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์ว่าบริษัทใดสามารถรับมือกับสถานการณ์ที่ท้าทายนี้ได้ดีที่สุด และใครคือผู้ที่สามารถรักษาตำแหน่งผู้นำในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ไว้ได้
รายได้รวมปี 2566: ภาพรวมทรงตัว แต่รายบริษัทเผชิญความผันผวน
สำหรับภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่น่ากังวลมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงความผันผวนของตลาดที่ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่รายได้ติดลบเกิน 20%:
L.P.N. Development (LPN): ประสบปัญหาขาดทุนกว่า -28%
Eastern Star Real Estate (ESTAR): รายได้ลดลงอย่างมากถึง -28%
Country Group Development (CGD): เผชิญกับการลดลงของรายได้ที่ -28%
Raimon Land (RML): รายได้ติดลบถึง -26%
Lalin Property (LPH): รายได้รวมลดลง -23%
Major Development (MJD): ประสบกับรายได้ที่ลดลง -22%
Siam Assets (SAAM): รายได้รวมติดลบ -21%
บริษัทยักษ์ใหญ่ที่ได้รับผลกระทบ:
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงภาวะรายได้ติดลบได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ลดลง -10%, Pruksa Holding (PSH) ลดลง -9%, และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (รายได้รวมสูงสุด) ปี 2566:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนภาพการดำเนินงานจริง
หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เราจำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่น ๆ ที่ไม่ได้มาจากการดำเนินธุรกิจหลัก ซึ่งอาจบดบังภาพที่แท้จริงของการดำเนินงาน
เมื่อเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 พบว่าทั้ง 41 บริษัทมีรายได้จากการขายรวมกันประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
ผลกระทบต่อบริษัทต่างๆ ในแง่รายได้จากการขาย:
Raimon Land (RML): รายได้จากการขายลดลงอย่างน่าตกใจถึง -78%
L.P.N. Development (LPN): รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40%
Land and Houses (LH): รายได้จากการขายลดลงถึง -38%
AP (Thailand) (AP): แม้จะเป็นเบอร์ 1 ด้านรายได้จากการขาย แต่ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ความน่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า บ่งชี้ถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นกับผู้ประกอบการส่วนใหญ่ในตลาด
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (รายได้จากการขายสูงสุด) ปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% – เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงติด Top 10)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): ตัวอย่างความสำเร็จที่น่าจับตามอง
นอกจากรายชื่อข้างต้นแล้ว Central Pattana (CPN) ก็เป็นอีกบริษัทที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย มาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตและผลตอบแทนจากการลงทุนที่น่าประทับใจ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว การขายได้มากหรือน้อยอาจไม่ใช่ตัวชี้วัดเพียงอย่างเดียว หากมีกำไรสุทธิที่น้อยนิด นั่นก็ไม่ใช่ชัยชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปีก่อนหน้าที่ทำกำไรได้ประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (กำไรสุทธิสูงสุด) ปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (เป็นแชมป์กำไรสูงสุด แม้รายได้ลดลง เนื่องจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42% อย่างก้าวกระโดด)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
จากข้อมูลและบทวิเคราะห์ข้างต้น ชี้ให้เห็นว่าปี 2567 ยังคงเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และทั่วประเทศ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์ เพิ่มประสิทธิภาพการบริหารต้นทุน และมองหาโอกาสใหม่ๆ ในการสร้างรายได้และผลกำไร
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหา บ้านใหม่ หรือ คอนโดมิเนียม ในช่วงเวลานี้ ถือเป็นโอกาสที่ดีในการพิจารณาโครงการที่มีคุณภาพและบริษัทที่มีพื้นฐานแข็งแกร่ง ในขณะเดียวกัน การศึกษาข้อมูลบริษัทและแนวโน้มตลาดอย่างรอบคอบเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง
หากคุณกำลังมองหาคำแนะนำเชิงลึกเพื่อการลงทุน หรือต้องการทราบว่ากลยุทธ์ใดที่จะนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้ ทีมงาน Property Mentor พร้อมให้คำปรึกษาและร่วมสร้างสรรค์อนาคตที่แข็งแกร่งให้กับธุรกิจของคุณ
