วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ความท้าทายที่ต้องก้าวข้าม และโอกาสสำหรับปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและความผันผวนของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ถือเป็นอีกปีที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ หลังจากที่ปี 2565 ได้สร้างโมเมนตัมเชิงบวกที่หลายฝ่ายคาดหวังว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจะกลับมา “take off” อย่างเต็มตัว แต่สิ่งที่เกิดขึ้นกลับเป็นตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติจะเป็น “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดกลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มนี้ก็ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างลึกซึ้ง Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง ตลอดปี 2566 เพื่อวิเคราะห์ว่าบริษัทเหล่านี้สามารถรับมือกับความท้าทายของตลาดได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างผลงานที่โดดเด่นท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงมีความไม่แน่นอน
รายได้รวม: ภาพรวมที่ชะลอตัว แต่ยังมีความแตกต่างในแต่ละบริษัท
จากการสำรวจ พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงในปีที่ผ่านมา
บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนัก จนมีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูงถึง 20% หรือมากกว่านั้น ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่ที่มีชื่อเสียงอย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
ผู้นำด้านรายได้รวม: แสนสิริ ครองแชมป์ พร้อมการเติบโตที่น่าประทับใจ
เมื่อมองในภาพรวมของ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่ามีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
การที่แสนสิริสามารถก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำด้านรายได้รวมได้อย่างน่าประทับใจ โดยมีอัตราการเติบโตที่แข็งแกร่ง เป็นสัญญาณที่ดีว่าบริษัทมีความสามารถในการบริหารจัดการและปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนกำลังซื้อและความต้องการที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความสามารถในการขายสินค้าหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง รายได้จากการขาย คือตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เนื่องจากบริษัทในกลุ่ม Top 10 ด้านรายได้รวม มีรายได้บางส่วนที่มาจากแหล่งอื่น ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจว่ามีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างมากในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขายในปีนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผู้นำด้านรายได้จากการขาย: AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์
สำหรับ 10 อันดับแรกในส่วนของรายได้จากการขายในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
การที่ AP (Thailand) สามารถกลับมาเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขายได้อีกครั้ง บ่งชี้ถึงกลยุทธ์การพัฒนาโครงการและการตลาดที่ตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคได้อย่างตรงจุด ในขณะที่แสนสิริก็สามารถรักษาการเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง ควบคู่ไปกับการที่ SC Asset สร้างการเติบโตที่น่าประทับใจ
นอกจากนี้ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่ได้ขยายการลงทุนเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายอย่างจริงจัง ได้แสดงผลประกอบการที่โดดเด่นอย่างยิ่ง โดยมีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้า ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการแข่งขันและโอกาสในการเติบโตในตลาดนี้
กำไรสุทธิ: บทสรุปที่แท้จริงของความสำเร็จทางธุรกิจ
ท้ายที่สุดแล้ว การวัดผลสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจไม่ได้อยู่ที่เพียงรายได้ แต่คือ กำไรสุทธิ ที่บริษัทสามารถทำได้ การมีรายได้สูงแต่มีกำไรน้อย หรือถึงขั้นขาดทุน ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และมีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงวิกฤต COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิ แม้รายได้จะลดลง
สำหรับ Top 10 บริษัทที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แม้ว่า Land and Houses จะมีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ก็สามารถสร้างกำไรสุทธิสูงสุดได้ในปีนี้ ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากกำไรพิเศษจากการขายสินทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ศุภาลัย, AP (Thailand) และแสนสิริ ก็แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งในการสร้างกำไรที่ต่อเนื่องและมีการเติบโตที่น่าประทับใจ โดยเฉพาะแสนสิริที่เติบโตก้าวกระโดดถึง 42%
ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567: ความท้าทายและโอกาสที่รออยู่
ข้อมูลผลประกอบการปี 2566 ที่นำเสนอมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาค อสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญ ทั้งจากปัจจัยภายนอก เช่น สภาพเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง และปัจจัยภายใน เช่น การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค และการแข่งขันที่รุนแรง
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ เรายังคงเห็นบริษัทที่มีศักยภาพและความสามารถในการปรับตัวและสร้างการเติบโตได้อย่างโดดเด่น โดยเฉพาะบริษัทที่ให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างนวัตกรรมในผลิตภัณฑ์และบริการ
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอน แต่ก็จะเป็นปีแห่งโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่สามารถเข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง สามารถวางกลยุทธ์ที่ตอบสนองต่อสภาวะเศรษฐกิจและสังคมที่เปลี่ยนแปลงไปได้อย่างทันท่วงที ผู้ที่สามารถบริหารจัดการความเสี่ยงและคว้าโอกาสใหม่ๆ จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง
หากคุณคือหนึ่งในผู้ประกอบการในวงการ อสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการทำความเข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง หรือต้องการคำปรึกษาเชิงกลยุทธ์เพื่อนำพาธุรกิจของคุณให้ก้าวผ่านความท้าทายและคว้าโอกาสแห่งการเติบโตใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมพูดคุยและวางแผนก้าวต่อไปที่เหมาะสมที่สุดสำหรับธุรกิจของคุณ
