วิเคราะห์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ใครคือผู้รอดและผู้ก้าวข้ามความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ การได้เห็นภาพรวมการดำเนินงานของบริษัทชั้นนำในตลาดหลักทรัพย์เป็นเหมือนกระจกสะท้อนสถานการณ์ที่แท้จริงของธุรกิจ ปี 2566 ที่ผ่านมาถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญที่เผยให้เห็นถึงความแข็งแกร่งและความเปราะบางของแต่ละผู้เล่นในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่เคยคาดหวังว่าจะเติบโตต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่ดีของปี 2565 กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อ ปัจจัยหลายอย่าง เช่น ความไม่แน่นอนทางการเมืองในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และสภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงผันผวน ส่งผลให้บรรยากาศการซื้อขายและการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และหัวเมืองหลัก ไม่คึกคักเท่าที่ควร แม้ช่วงปลายปี ซึ่งปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย (High Season) ก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นสถานการณ์ได้อย่างเต็มที่ สถานการณ์เช่นนี้ได้ลากยาวต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 บ่งชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่มากกว่าที่คาดการณ์ไว้
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างไร และที่สำคัญ ใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถสร้างผลประกอบการที่โดดเด่นท่ามกลางสมรภูมิที่ยากลำบากนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่ผู้แพ้มีจำนวนมากกว่า
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ถูกสำรวจ สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณที่น่ากังวลว่า ผู้เล่นส่วนใหญ่ในตลาดกำลังเผชิญกับแรงกดดันด้านรายได้
มีหลายบริษัทที่ประสบกับรายได้ติดลบในอัตราที่สูงเกิน 20% เช่น L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ในอัตราใกล้เคียงกัน, และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง 26%, Lalin Property (LPH) ติดลบ 23%, Major Development (MJD) ติดลบ 22%, และ Siamese Asset (SA) ติดลบ 21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความมั่นคง ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ติดลบ 10%, Pruksa Holding (PSH) ติดลบ 9%, และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด ปี 2566:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่แท้จริง ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทหลายแห่งอาจมีรายได้จากธุรกิจอื่นเข้ามาช่วยเสริม ทำให้ตัวเลขรายได้รวมดูดีกว่าความเป็นจริง แต่หากเจาะลึกเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพของ 10 อันดับแรกจะมีการเปลี่ยนแปลงอย่างชัดเจน
ในภาพรวม บริษัททั้ง 41 แห่ง มีรายได้จากการขายรวมกันทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง สะท้อนให้เห็นถึงความยากลำบากในการขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ในปีที่ผ่านมา
สถานการณ์รายได้จากการขายที่น่าเป็นห่วงพบในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นบริษัทใหญ่ มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่รั้งอันดับต้นๆ ในภาพรวม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% นอกจากนี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่ประสบปัญหาดังกล่าว
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (ติดลบ 2%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ติดลบ 38%)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ติดลบ 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองอย่าง เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งกำลังเร่งเครื่องในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า ถือเป็นสัญญาณที่ดีของการขยายธุรกิจและการเก็บเกี่ยวผลตอบแทน
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะทำรายได้รวมหรือรายได้จากการขายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือมีผลขาดทุน ก็ไม่อาจเรียกได้ว่าเป็น “ผู้ชนะ” ที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีนับตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทที่กำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุด ปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรเติบโต จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และการปรับตัวเชิงกลยุทธ์
จากข้อมูลทั้งหมดนี้ สะท้อนให้เห็นว่า ปี 2566 เป็นปีแห่งความท้าทายสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย โดยเฉพาะในเขต กรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่ผู้เล่นส่วนใหญ่ต้องเผชิญกับแรงกดดันด้านรายได้และกำไร แม้จะมีบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตและสร้างผลกำไรที่น่าพอใจได้ แต่โดยรวมแล้ว ตลาดกำลังอยู่ในช่วงของการปรับฐาน
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องใช้ความสามารถในการปรับตัวและวางกลยุทธ์อย่างรอบคอบ เพื่อรับมือกับปัจจัยแวดล้อมที่ยังคงผันผวน ทั้งอัตราดอกเบี้ย เงินเฟ้อ กำลังซื้อของผู้บริโภค และการแข่งขันที่ยังคงรุนแรง การโฟกัสที่การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง การบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ การสร้างนวัตกรรมด้านการขายและการตลาด รวมถึงการบริหารจัดการทางการเงินที่ดี จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้บริษัทต่างๆ สามารถ “ยืนหยัด” และ “เติบโต” ในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางความท้าทายนี้ได้
หากคุณคือผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการเข้าสู่ตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือ คอนโดมิเนียมราคาดี การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดและมองเห็นทิศทางที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณ การทำความเข้าใจกับผลการดำเนินงานของบริษัทชั้นนำเหล่านี้ ไม่ใช่เพียงการดูตัวเลข แต่คือการวิเคราะห์ถึงกลยุทธ์ เบื้องหลังความสำเร็จและความท้าทายที่พวกเขาเผชิญ เพื่อนำมาปรับใช้กับการวางแผนของคุณในปีที่กำลังจะมาถึง
หากคุณต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่พร้อมจะช่วยคุณวิเคราะห์โอกาสและความเสี่ยงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เพื่อสร้างการลงทุนที่มั่นคงและยั่งยืน ติดต่อเราวันนี้ เพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จในโลกอสังหาริมทรัพย์ของคุณ!
